房地产11月报:开工购地数大幅跳升,全年增速料超年中预期

11月房地产新开工、土地购置面积大幅跳升,拉高累计新开工面积增速至11.5%,土地购置面积增速由负转正至9.9%。今年投资数据月度波动剧烈,参考性不佳,12月为做全年调整变动仍将比较大,但开工、购地、销售增速超过市场前期预期已经是必然结果。展望2014年,预计销售面积和销售价格增速下滑,土地购置增速下降、新开工增速走高、投资增速略低于今年,总体表现较为平稳,景气度小幅下降。在行业政策大逻辑确定,龙头公司保持集中趋势,估值处于历史低点的情况下,可期待一波修复行情。

支撑评级的要点

1-11月,房地产投资同比增长19.5%,增速比1-10月回升0.3个百分点;商品房新开工面积同比增长11.5%,增速较1-10月回升5个百分点;施工面积同比增长16.1%,增速较1-10月回升1.5个百分点;竣工面积69,420万平方米,增长2.5%,增速比1-10月提高0.7个百分点;土地购置面积同比增长9.9%,而1-10月为下降3.6%。房地产开发景气指数较1-10月回落0.5个百分点。11月施工、开工、购地数据均大幅跳升,我们认为与年底两个月集中调整全年数据有关,从前11月数据看,全年新开工、施工、投资额、销售额、土地购置的增速均将超出我们年中的预期。

1-11月,商品房销售面积110,807万平方米,同比增长20.8%,增速较1-10月下降1个百分点;商品房销售额69,946亿元,同比增涨30.7%,增速比1-10月回落1.6个百分点。11月市场较为景气,单月销售面积环比上升28.8%,单月销售均价环比下降6.2%。

1-11月,房地产开发企业合计资金来源增长27.6%,增速较1-10月提高0.4个百分点,主要由于11月国内贷款、利用外资和自筹资金的同比数据明显转好。1-11月开发贷方面保持对大开发商的定向宽松,大型房企融资成本相对稳定。

11月土地市场热度继续收敛,40城推地量同比与土地溢价率环比均有所下降,成交同比增速也有所回落。1-11月40城市推地量同比下降10%,跌幅较1-10月扩大6.6个百分点,土地成交面积同比增长0.3%,同比增速较1-10月下滑5.2个百分点;成交均价11月环比上涨11.8%,其中一线城市土地成交均价环比上涨46.7%,二三线城市则环比下降14.6%。

1-11月商品房销售均价5,854元/平方米,同比增长8.1%,较1-10月降低0.5个百分点,年初至今连续九月出现下降。而百城价格指数则连续18个月环比上涨,但涨幅较10月缩小0.56%至0.68%,同时环比上涨城市减少至69个,房价快速上涨的趋势有所减缓。

政策方面,11月15日晚新华社公布关于全面深化改革的重大决定,对于备受关注的房产税改革及土地制度改革等方面均有所表态。近期多个城市出台楼市调控新政,截至目前,除北、上、广、深四个一线城市外,已有郑州、武汉、南京等13个二线城市,共计17个城市发布进一步收紧房地产调控政策。

投资评级和建议

土地改革、国企改革、自贸区概念等改革红利股仍然是市场关注焦点,近期首批上报方案的再融资房企部分通过国土资源部审核,进入证监会审批流程,再融资进展较为顺利对未来提升市场信心应有帮助。因此我们在继续看好集中度提升的龙头公司万科、保利之外,也看好土地资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司,北京城建等拥有丰富后续土地资源,再融资进展较快的公司亦值得期待。