房地产行业快评:我们回到了三个季度前?

引子:

2011年1月18日上午,国务院总理温家宝主持召开国务院第五次全体会议,布置一季度工作中提出:坚定不移地搞好房地产市场调控。各级政府要增加投入,保障土地供应,落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。

进一步落实和完善房地产市场调控政策,增加市场有效供给,特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给;加强对市场需求的分类调控,落实好差别化信贷、税收政策,支持居民合理住房消费,抑制投机投资性购房;加强房地产市场监测和市场行为管理,严厉查处各类违法违规行为。

2010年4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施,精简为:一是抑制不合理住房需求。二是增加住房有效供给。三是加快保障性安居工程建设。四是加强市场监管。

该政策被称作新国四条。

核心观点:

一、历经三个季度的高强度高密度的房地产调控,房地产行业年度维持增长,淡季不淡,正常么?(1)价格水平在增长。2010年12月大中城市房价同比涨6.4%,环比涨0.3%;(2)成交量在增长。2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%,其中,商品住宅销售面积增长8.0%;2010年商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,其中,商品住宅销售额增长14.4%。(3)供给量低位徘徊。城市(2010年4月供给量/2010年12月供给量;单位万平方米)来表示:北京(1175/1304);上海(518/640);广州(380/504);深圳(218/244);杭州(175/288);南京(280/372);武汉(1233/1399);长沙(426/515);青岛(476/660);福州(153/143);厦门(150/201);南昌(113/78)。(4)价格短期上升意愿明显。根据我们周报监测,19个重点城市上周销售面积环比上涨了13%,均价水平微降。量是价格的先行指标,房地产市场价格水平有上行动力。

二、对比三个季度前的“新国四条”,日前管理层传达的信息并无新意。但管理层对房价问题是已经束手无策,还是熟视无睹呢?我们认为,目前反复重申房地产调控问题,不代表未来也只是反复口头提示而不采取实际行动。不提新的调控框架不代表没有足够的政策储备。再次重申我们的观点:看好全年的房地产走势,但前提是供给量回升至正常水平;同时也敬畏每一次政策的出台。

三、我们重复提示:在房地产行业未见政策风险解除的背景下,操作策略应该是“留存部分底仓,进行波段性操作”。在2010年1月10日开始,我们将提供的地产投资组合仓位降低至最低点60%的仓位后,我们依然维持最低仓位的建议。推荐的股票组合为保利地产、华侨城A、金地集团、黑牡丹、中国宝安、福星股份。

鉴于中长期看好房地产行业,维持行业增持评级。