房地产行业动态点评:地产股已处于超卖区间

事件:

政府主动去金融机构杠杆,市场流动性收紧,房地产板块出现大幅调整

点评: 这波房地产股大幅杀跌,主要是由于流动性收紧所造成的,并不像过去主要由于地产调控政策出台,或市场担忧政策的出台等造成。

我们认为,本轮政府主动去金融机构杠杆,短期流动性将仍保持偏紧。对应房地产行业的风险在于,资金收紧使得拿地、开发投资等节奏变慢,银行按揭贷款收缩从而影响购房需求的释放。另外,资金成本上升,流动性变差,造成开发商毛利率下降,房产等资产价格承压。

因此地产股随后的行情走势,主要应该观察流动性的变化情况。我们认为短期流动性将仍然维持偏紧状态,但进一步恶化可能性较低。

地产股这轮杀跌,我们认为已经完全反映以上所述的流动性收紧带来的行业冲击。悲观情绪已经完全反映在股价上,风险也基本释放完毕。目前大部分优质地产股绝对处于超卖区间。但7月份预计地产板块只会有技术性的反抽,趋势性恢复仍要等待后期流动性逐步转好以及市场情况的明朗化(主要是行业基本面情况,如对销售情况、开发投资等)。

总的来说,我们认为地产股目前已经处于超卖区间,7月份无需过度悲观。1. 由于流动性带来资金紧缺、购房需求释放受阻等,房价快速上涨也会受到抑制,从而对冲政策风险;2. 中报业绩即将公布,上半年房企销售大幅回暖以及前期业绩锁定高,预计中报业绩理想,将能提振股价;3. 房企融资以实物资产为抵押,在资金获取上其实仍优于其他行业;4. 房地产开发对经济拉动作用明显,政府主动去金融机构杠杆,调整经济发展结构,但估计大幅度的打压房地产,造成资产价格大幅下跌可能性很低。过度打压房地产,造成金融危机、社会动荡,是任何政府都难以承受之痛。 另外,房地产行业中长期利好因素仍没有改变,如城镇化(包括户籍改革)、土地改革、消费升级以及可能出现的人口政策改变等。

风险: 流动性进一步恶化 房地产销售及资产价格下跌超预期