房地产行业:对佛山市限购政策拟松动的点评

事件:10月11日,佛山市住房和城乡建设管理局发布最新公告《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》,放松了原有限购政策标准,主要体现在(1)对于符合人才引进的非本市的户籍人员,购房不受个人所得税及社保证明的限制。(2)已办理房地产权证超过5年的不受限购。(3)本市户籍人口允许购买第三套单价7500元/平方米以下的住房,且本市户籍“村改居”家庭的自建住房不计入限购套数。然而,在《通知》发出当日晚上,佛山市住房和城乡建设管理局称“为进一步征询社会各界意见,并综合评估政策影响”,宣布暂缓执行该《通知》。

佛山市受限购影响较大,房地产市场量、价均出现不同幅度下跌。佛山市自今年3月份实施限购以来,成交量大幅下滑。1-3月份,佛山市日均成交商品房217套,实施限购以后至今,成交量迅速下降至日均成交71套,下降幅度达67%。从累计销售来看,佛山市今年的月度较大的成交量主要集中在一季度,实施限购后的二三季度成交量增长缓慢,1-9月累计成交商品房约26500套。根据搜房网统计,佛山市住宅成交均价在实施限购之后实现了小幅下跌,1-9月中大部分月份的价格环比下降。

土地市场趋冷令政府财政压力加大。今年以来土地市场持续冷清,全国12个重点城市居住用地累计成交4381公顷,同比去年减少28%,佛山市也不例外。2010年,佛山市土地出让收入380亿元,而今年1-9月土地出让收入累计仅183亿元,占去年全年的土地出让收入的48%。

佛山市放松版限购政策“朝令夕改”,源自实施限购政策致使当地房地产市场调整明显,土地市场冷清致使政府财政收入压力增大。然而,中央的调控目标和地方政府利益存在差异,地方政府行为并不代表中央政府政策转向:(1)通货膨胀压力尚未得以根本解除,四季度通胀水平或稍有缓和,由于前半年严格控制流动性,利率水平和存款准备金率都处于高位,四季度,我们预计流动性可能略有松动。但是,“紧缩”依然是宏观调控主旋律,房地产能对其他产业产生拉动作用,调控政策未见松动迹象。(2)在房价下跌明显、投资资金尚未转移至其他投资渠道前,房价仍然存在潜在上涨压力,调控政策不会放松。(3)大量保障房的供应能缓解体量巨大的刚性需求,从而减轻由于需求巨大,放开宏观调控会导致房价报复性上涨的担忧。而依目前情况看,在明年下半年前,市场仍缺乏大量保障房供给,宏观调控也暂不会放松。

我们预计,明年下半年前,房地产调控政策不会放松。目前房地产行业正面临价格下降、销量同比增幅下滑的调整,调控政策还未见退松动迹象,行业中性。