房地产行业:周商品住宅成交维持低位

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨0.49%、1.63%,申万地产指数上涨1.86%,在28 个一级行业中排23 位。本周我们统计46 个城市商品住宅成交面积和上周基本一致,一、二线城市成交面积略有回升,三线城市继续下降。本周住宅合计成交面积379.1 万平方米,较上周环比下降1.5%,同比下降20.8%,同比增速较上周回升0.5 个百分点。

截止2014/6/24,今年房地产信托发行618 个,较去年同期的443 大幅增长,但发行规模同比减少6.18%,同比增速较一季度末的+27.5%大幅下降,每只信托的平均发行规模大幅下降。平均发行期限较去年同期下降0.12 年至1.81年,发行利率小幅上升17bp 至9.72%。

我们认为本轮房地产行业调整的短期原因是2013 年需求的透支以及房贷成本的突然上升,中期原因为2010 年以来的库存及产能的持续累计。长期原因是人口趋势不利于房地产需求。人口因素影响力度偏小但长期持续。产能和房价问题是本轮调整的核心。政策面以底线思维为核心,给行业托底,剧烈的刺激政策不会有。我们认为在价格和产能得到充分调整后行业才会重新走向供求平衡,目前企业资金面非常好,产能调整缓慢,本轮调整时间会比较长,周期在两年左右。一、二线城市是企业能够长期耕耘的区域,快周转需要向适度周转适当利润转变。维持行业“同步大市-A”的观点。推荐转型的华业地产及模式独特的华夏幸福。

要闻点评:1.1. 呼和浩特放松限购,库存压力较大的二线城市下半年将逐渐放松限购,对当地楼市影响有限。呼市今年销售下滑基本和同类城市一致,但去化周期超过50 个月。放松限购符合预期,预计库存压力较大的二线城市下半年将逐渐放松限购,但对其楼市影响有限,放松也难以引入投资需求。此外,我们认为政府也不愿意看到投资需求大举进入房地产市场而造成房价的大幅增长。

1.2. 以房养老对地产行业影响有限。养老产业空间巨大,但其重在服务,养老地产暂无清晰的盈利模式。此外以房养老对地产行业影响有限。在美国也仅有2%~3%的老年人参与了反向按揭贷款,在我国还面临传统观念的压力。并且制度设计难度很大,产权年限等问题难以解决,此前国内试点也并不成功。

成交:商品住宅成交维持低位(1)一手房:本周我们统计46 个城市商品住宅成交面积和上周基本一致,一、二线城市成交面积略有回升,三线城市继续下降。本周住宅合计成交面积379.1万平方米,较上周环比下降1.5%,同比下降20.8%,同比增速较上周回升0.5个百分点。分城市来看,一、二线城市成交面积均环比回升,一、二、三线城市环比变化为+2.5%、+0.1%和-9.2%,同比分别下降17.1%、20.0%、26.4%,同比降幅较上周变动-0.2、+0.6 和-3.9 个百分点。

(2)库存:各城市去化周期继续上升。上周26 个城市一手房可售套数152.5万套,同比/环比变动+20.0%/1.3%,根据月销售数量统计去化周期为16.5 个月,较上周上升0.3 个月,较去年同期增加6.3 个月。

(3)二手房:16 个城市二手房周成交面积87.5 万平方米,环比下降-0.5%,同比下降18.0%,同比降幅增加0.4 个百分点■流动性:央行周净投放120 亿,预计资金市场将平稳度过季末.

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。