房地产行业:1月住宅土地成交回落,一线城市均价继续上升

行业观点:维持地产行业“同步大市-A”的投资评级,我们认为行业整体不具备支持持续上涨的动力,行业基本面仍处在下降通道,未来行业有效市场主要在二线城市(一线城市政策性住房比例提高,市场规模小),行业蛋糕缩小,企业在一、二线城市将被迫持续高价取地,周转速度、毛利率持续下降,行业将长期处于低估值状态,未来机会在于基本面触底后,目前仍在高位。推荐转型类企业华业地产及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

土地供应:一线城市继续增长,二、三线城市环比大幅下降

我们统计40个城市土地市场情况,2014年1月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积供应量达3446万平方米,环比去年12月下降34%,但较去年1月上升8%。

一线城市住宅土地供应大幅增长,二、三线城市环比明显回落。一线城市1月单月住宅土地供应面积487万平方米,较去年12月上升25%,较去年同期上升73%;29个二线城市和7个三线城市住宅土地供应面积分别为2614万平方米和345万平方米,环比下降35%和58%,同比变动+2%和-3%。

土地成交:整体成交面积同、环比回落,但一线城市仍维持高位

1月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交3697万平方米,环比去年12月下降39%,较去年同期下降17%。

一线城市土地成交维持高位,二三线城市环比下降。一线城市住宅土地成交面积379.8万平,环比小幅下降3%,但较去年同期上升了68%,其中北京土地成交活跃,单月住宅土地成交209万平,环比12月变动+34%,较去年同期增加30%;上海土地成交134万平,环比下降39%,同比增加365%;29个二线城市成交土地2718万平,环比下降38%,同比下降27%;7个三线城市土地成交599.6万平,环比下降53%,同比上升22%。

成交金额:一线城市土地均价大幅上升,二、三线相对稳定

1月单月40个城市住宅用地成交总价1209亿元,环比去年12月下降21%,但较去年同期上升22.5%。其中一线城市1月单月成交总价489.9亿,环比上升24%,同比上升131%;二线城市成交总价600.3亿,环比下降30%,同比下降15.6%;三线城市成交总价119亿,环比下降55%,同比上升85%。

均价方面,40个城市住宅土地成交均价3272元/平方米,环比去年12月上升30%,较去年同期上升48%。一线城市土地均价继续大幅上升,并远高于二、三线城市。一线城市1月住宅土地成交均价1.29万元/平方米,远高于二、三线城市均价,环比上升27.1%,同比上升37.5%。二线城市成交均价2209元/平方米,环比上升13.1%,同比上升16.3%;三线城市土地均价1990元/平方米,环比下降5.6%,同比上升52%。

纯住宅土地溢价率方面,一线城市土地1月平均溢价42%,高于二、三线城市的10%和3%,一、二、三线城市纯住宅土地溢价率分别较去年12月分别变动-34.9、-3.3和-9.7个百分点。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻