房地产行业事件点评报告:短期利空出尽,迎接板块反弹

事件:

中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整(详见附表)。

分析:

节后加息符合预期,25个基点低于市场预期。我们认为,此次央行加息与1月份央行上调存款准备金率50个基点的出发点基本一致,即旨在抑制通货膨胀,而非专门针对房地产调控或者房价。1季度月均高达2.5个百分点以上的CPI翘尾因素、2010年入冬以来北方持续的干旱天气以及1月份或有万亿以上的新增信贷,都将刺激国内CPI不断攀升以及高位运行。如此,将进一步激发央行加息与上调存款准备金率,我们预计2011年的加息空间在100-150个基点;因此,此次25个基点的加息仅仅是个开始。

不对称加息,房贷压力上升有限。金融机构1年期贷款利率上调了25个基点,同期5年以上期贷款利率上调了20个基点,后者相当于前者的8折。我们以“100万、30年期、基准利率、等额本金”为例,加息前的月按揭还款额为6255.06元,加息后月按揭还款额为6386.59元,增加额为131.53元,增加比例约为2.10%,增幅相对较低,不会给购房者带来太大的还款压力。

短期利空出尽,迎接板块反弹。从1月14日央行宣布上调存款准备金率50个基点、1月26日“新国八条”出台、1月27日上海和重庆两市公布房产税改革试点方案到2月8日央行宣布加息,在短短的不到1个月时间内,与房地产调控有关的措施紧密登场,使得房地产调控的压力在短期内实现了一次集中释放,未来1-2个月内调控政策更多地在于观察与消化,亦即房地产行业或者板块短期内“利空出尽”。与此同时,春季期间美股表现强劲(道指连续六连阳)、节前大盘不断反弹(上证综指节前五连阳)将为接下来房地产板块的反弹提供良好的市场环境。

短期内调控政策出尽、年报行情的到来以及房地产板块估值修复将是本次板块反弹的特征与催化剂。

我们在投资策略上建议“安全性与成长性”并重,即以“行业龙头公司”+“行业特色公司”共同构建投资组合。前者重点推荐万科A(000002)、保利地产(600048)和招商地产(000024);后者重点推荐凤凰股份(600716)、荣盛发展(002146)、新湖中宝(600208)、滨江集团(002244)、合肥城建(002208)和宁波富达(600724)。