万科A:稳健成长,再度夺冠

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1月7日晚,万科公布12月销售数据:12月份公司实现销售面积116.8万平方米,销售金额140.7亿元。全年公司累计实现销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元。

评论:

全年销售1412亿元,稳居行业TOP1,与我们去年底的预测值一致

万科12月份实现销售面积116.8万平方米,销售金额140.7亿元,分别同比增长94.99%和141.75%,环比回落18.66%和17.86%;2012年全年,累计实现销售面积1296万平方米,销售金额1412亿元,分别同比增长20.5%和16.2%。公司全年销售金额再创新高,完全符合我们预判(我们之前预测值为1410亿元),同时1412亿元的年销售额也稳居行业TOP1。

万科“千亿平台”之上,仍领跑行业,仍持续稳定增长,赢在敏锐精准的市场预判,赢在产品战略

公司年销售额在2010年成功跃上千亿平台之后仍实现平稳增长实属不易,我们认为2012年公司仍持续增长的主要原因有:1、敏锐且精准的市场预判:2012年楼市成交在一季度见底,之后呈现逐月抬升趋势,虽然7月创新高之后有所回落,但在十月之后随着行业供应高峰的推动,49城月销量在11月和12月又连续两月创年内新高,成交从全年分布看呈现非常明显的前低后高走势,根据我们跟踪数据测算,49重点城市下半年楼市累计销量环比上半年累计销量增长47%。万科作为行业龙头对行业趋势有着精确的把握和预判,全年推盘节奏呈现明显的“前低后高”分布,择时上准确的契合了市场的景气变化;2、产品适销对路:公司产品主要以中小户型普通商品房为主,144平以下户型达到90%,满足刚需,适销对路;3、2012年行业整体表现较好:2010年以来的楼市调控并没有让需求灭失,而是构建需求堰塞湖,前期压抑的需求在今年得以释放,一、二线重点城市全年销量表现整体超出年初市场预期。

n拿地策略转守为攻

随着行业销售回暖,公司从二季度开始也逐步加大了拿地力度,从各月拿地支出占单月销售额金额的比例变化情况上看,公司拿地策略转守为攻的趋势非常明显。12月单月,公司单月新增土地储备总地价176.5亿元(非权益),达到09年以来的次高点,占单月销售金额比重为125.4%。公司全年拿地金额占销售金额比重达到62%,高于2011年的27.4%和2010年的59.4%。另外,公司12月份拿地总权益建筑面积达434万方,根据我们估算,预计增厚每股NAV0.6元。

市场占有率进一步提升,业绩锁定性强,估值低廉,维持“推荐”评级

2012年,公司市场占有率进一步提升,按我们对全国全年商品住宅销售额的预测值计算,公司今年市场占有率达到2.6%,较去年提升接近1个百分点。公司目前未结算金额超过1631亿元,牢牢锁定超过1.85元EPS。年内公司成功收购南联地产,搭建未来的境外融资平台,预计将为公司未来平稳增长新添动力。我们预计公司12-14年EPS1.05元、1.23元、1.51元,对应PE为9.6/8.26.7x,NAVPS12.6元,股价相对NAVPS折价接近20%,估值低廉,维持“推荐”评级。