地产行业快评:库存压力日增房价环比下降

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统计局近日公布了2014年5月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的有20个,上涨的有15个。

环比价格上涨的城市中,最高涨幅为0.3%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的有69个。同比价格上涨的城市中,最高涨幅为11.3%。

平安观点:

环比上涨城市大幅减少,整体房价环比下降。5月70个大中城市中,与上月相比价格下降城市有35个,持平的有20个,上涨的有15个,上涨城市较4月大幅减少29个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.4%,所有城市平均房价环比下跌0.2%,为2012年6月以来首次环比下降。分城市来看,一二三线城市环比分别下降0.1%、0.2%和0.2%。其中杭州跌幅居前,环比下降1.4%。受信贷紧张影响,年后市场成交羸弱,库存出清周期持续延长,5月末十大城市可售库存达9310万平米,较去年年末增长10.7%,去化月数达16.6个月。库存高企和回款压力下,部分房企逐步调整定价策略,房价环比涨幅逐月收窄,5月房价更是环比下降。我们认为尽管5月个人按揭贷款环境已有所改善,但在楼市看跌预期浓厚的环境下,需求端短时间仍难有起色。随着未来供需环境进一步恶化,房价仍有进一步下行压力。

同比涨幅加速收窄。由于去年同期房价处于快速上行通道,高基数影响下,尽管5月同比上涨城市个数依然维持在69个,但涨幅正加速收窄。5月所有城市房价平均同比上涨5.6%,涨幅较4月减少1.4个百分点,下降幅度较上月进一步扩大0.3个百分点。分城市来看,一二三线城市环比涨幅分别为9.9%、6.3%和4.9%,较上月分别收窄1.9个、1.3个和1.0个百分点。由于去年6月房价环比涨幅仍处高位,叠加近期房价环比逐步回落,预计6月房价同比涨幅仍将进一步收缩。

二手房房价走势与一手房一致。二手房方面,与上月相比,5月70个大中城市中,价格下降、持平和上涨的城市分别为35个、16个和19个,上涨城市个数较4月进一步减少16个。环比价格变动中,最高涨幅为0.5%,最低为下降0.9%,平均下降0.1%。

与去年同期相比,上涨城市为64个,较上月减少3个。上涨城市平均涨幅3.1%,较上月回落0.6个百分点。5月一线城市二手房房价环比下降0.2%,同比上涨8.5%。整体来看,二手房房价走势与一手房趋势基本一致。

投资建议:库存高企和回款压力下,近期部分房企逐步调整定价策略,房价环比涨幅逐月收窄,5月房价更是环比下降0.2%。尽管在央行和银监会接连发声支持首套房贷款下,5月个人按揭贷款环境已有所改善,但在楼市看跌预期下,需求端短时间仍难有起色。随着未来供需环境进一步恶化,房价仍有进一步下调压力。在基本面调整仍未结束的前提下,短期板块投资仍缺乏趋势性机会,继续推荐估值处于低位,资金相对安全且土地储备较充足、具有自救能力的龙头房企:万科,保利,招商。

风险提示:楼市调整时间长于预期的风险。