8月房地产数据点评:指标符合年度策略预判,销售改善红利开始传导

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销售额累计同比增幅转正,印证了我们之前一系列研报的预判,预计全年增长无虞

我们在6月27日研报《部分城市端午火爆》中首次指出今年一季度小阳春回暖之后,楼市成交沿着前期箱体上缘震荡,形成的新箱体中枢比原先箱体中枢同比增长约15%,预计三季度楼市销售实现同比增长将是大概率事件,此后我们又在7月5日专题《2012年中报预览及年报前瞻:预计中报平稳、年报增长》及后续各周的周报中反复强调该判断。1-8月份,全国商品房销售额累计同比增长2.2%,完全符合我们上述预判;

根据我们跟踪41城新房成交数据,今年上半年在去年旧箱体上方15%处形成新箱体之后,随着楼市回暖加速,在6-7月间,成交再度突破新箱体创出年内新高,表明楼市回暖趋势已经形成,若无强外力阻碍或扭转,预计短期之内销售回暖趋势难以发生根本的变化。且我们前期多篇报告中均讨论过流动性与楼市成交和房价等均有较强的正相关关系,后市宏观流动性向好将是大概率事件,加上去年四季度成交平淡等因素,我们预计全年全国商品房销售额有望实现正增长。

新开工累计降幅收敛,呈触底态势,显示销售改善红利已向产业链传导

1-8月份,房屋新开工面积122940万平方米,下降6.8%,降幅比1-7月份缩小3个百分点。1-8月份,全国房地产开发投资43688亿元,同比名义增长15.6%,增速比1-7月份提高0.2个百分点。

新开工累计降幅收敛,呈触底态势,证明了我们年度策略《洗尽铅华始见金》及下半年策略《水涨船高》预测的精准。在今年年度策略《洗尽铅华始见金》中,我们曾准确的预测到全国商品房销售额销售面积同比增速在1季度触底,同时, 我们根据过去数十年数据分析得出,投资新开工同比增速触底一般滞后销售增速触底半年左右。此次商品房新开工、投资同比增速数据如期触底,符合我们前期总结的数据运行规律,符合我们的预判。房地产投资、新开工增速的触底回升, 表明随着楼市成交的回暖,开发商已经初步改变从去年四季度以来的战略防御态度,开始增加新项目的投资和开工,这同时也反映出销售改善红利已向产业链传导,产业链板块已开始受益楼市回暖。这也许是9月7日产业链板块涨幅居前的重要原因之一。

土地购置面积及成交价款触底、景气回升,表明行业基本面改善已向财政及宏观经济传导

1-8月份,房地产开发企业土地购置面积23624万平方米,同比下降16.2%,降幅比1-7月份缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元,下降7.6%,降幅缩小9.3个百分点。国房景气指数比上月提高0.07点。

我们曾在8月初对7月统计局数据点评中指出民间数据显示重点城市土地市场已回暖,同时我们还在8月28日发表的《房地产行业最新策略观点及方法论》中指出各大房企明显加快拿地速度,虽然统计局的数据略显滞后,但我们一直紧密,认真的跟踪各大数据机构的数据以捕捉行业最真实的动态,地市整体运行方向上仍符合我们的预期。

土地市场的回暖,表明楼市销售的红利已经开始向财政传导。而随着土地出让金的增加,地方财政逐步宽裕之后将加大对基础设施建设的开支,这将再一次拉动产业链板块。结合上述分析,产业链板块将从房地产开发投资、新开工以及土地市场回暖、地方财政支出双方面受益楼市销量回暖的红利。

大方向维持8月底大报告《行业最新策略观点及方法论》的判断,短期维持9月策略《建议在“金九银十”到来前博弈反弹》判断

综上分析,我们维持8月底大报告《行业最新策略观点及方法论》对房地产行业及板块投资大方向的判断,短期维持9月策略《建议在“金九银十”到来前博弈反弹》判断,推荐金地、万科、招地、荣盛、首开股份、华侨城、中南、苏宁环球、华夏幸福。