上海、重庆房产税试点方案点评:房产税靴子落地,力度温和符合预期

要点:

事件:2011年1月27日,国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。随后,重庆和上海相继公布了房产税试点方案,讨论已久的房产税靴子终于落地。

政策点评:

政策基本符合预期。当前方案基本与预期一致,较为缓和,但对楼市预期的影响更为直接和深远。房产税的靴子虽暂可称落地,但老虎已出笼,后续的储备政策依然若隐若现,年内不排除在其他城市试点的可能。从房产税的征收目的看,主要有三方面:一是完善税收征管体系;二是调节居民收入分配;三是抑制炒房。其中重庆还体现了其调控楼市的方向,即“低端有保障、中端有市场、高端有抑制”,其房产税试点完全针对高端房产。

具体政策对比。两市方案的主要区别一是征收对象上,上海仅针对新购房(但计算免税面积时要考虑存量房),重庆还纳入了存量独栋别墅和三无人员(无户籍、无工作、无投资企业);二是计税依据,上海对成交价格打了7折;三是税率方面,重庆的累计幅度更为细致,但二者的税率并无太大差异;四是免税面积,重庆更为苛刻;五是纳税时间上,上海是应税住房发生权属转移时缴清,重庆每年10月缴纳。此外,重庆房产税主要针对高档住宅(具体到今年是高于过去两年新房成交价的平均值,即售价高于9941元/平米的房产),可能对房价接近9941元的房产价格上涨有一定抑制作用。而上海方面,结合房产税试点方案和新限购令的双重影响,很可能抑制二手房的供应,投资客存在卖了买不回来的问题,因此短期供需都会受到相当影响。

政策组合拳发威,销量下滑难免、房价窄幅波动。鉴于两市房产税政策影响的均是投资投机性需求,对于自住消费需求并无影响。相对于新房市场,二手房市场的供给弹性更大、调整时间也更快。因此,两市二手房市场成交短期受到的冲击应更明显,住房流通速度将会明显降低。对全国楼市而言,房产税配合限购令全面严厉铺开,加之信贷紧缩、二套房首付比例提高以及加息预期,同时考虑到投资性需求已在前期集中释放过一波,我们预计将促使楼市短期观望、中长期成交量回落。这个观望期预计将至少持续两到三个月。我们认为房价或将在政策和成交的双重影响下窄幅波动,实际上这也更为符合中央、地方双方的目标,政策目标的达成效果应好于2010年。

短期保持观望。除加息政策,短期针对地产的调控政策告一段落,但消化依然需要时间。地产股虽然暂时去除了政策压力,但接下来成交量的萎缩可能会影响上市公司销售业绩,进而影响上市公司明年的业绩和估值。未来一段时间决定板块是否有持续反弹机会的因素在于3月份楼市销售是否有超预期表现,因此短期建议投资者仍然保持观望,待板块回调到位后逢低介入。