房地产行业周报:成交环比微量回落,全会决定影响中性

本周平安观点:本周行业重大事件是中共中央关于深化改革决议内容的公布,其中涉及房地产市场的主要是农村集体经营性建设用地的流转,农民宅基地的试点流转、房地产税的加快立法、放开单独二胎等。农村集体经营性用地的转让由于不介入现有商品房领域,不会对市场造成冲击,宅基地的试点流转判断短期内将在房价矛盾较低的三四线城市进行,节奏和冲击将会得到政府的谨慎把控。一线城市的小产权博弈性交易影响由于参与人群与现行市场主流需求交叉较小,判断对市场冲击将有限。整体而言我们认为决议的内容对行业影响为中性,但政策预期的稳定有利于行业供需的市场化回归,逐步减小行政性调控的节奏和强度对市场的影响。

本周成交:成交环比延续回落:本周重点跟踪城市整体成交48092套,环比下降2%,同比增长2%,高于全年周均值(42521套)13个百分点。其中一线城市环比降12%,二线城市环比降1%,三线城市环比升2%。上门量环比略有下滑。11月4号-11月10号上门量为3.5万,环比回落2%,较前四周均值上升2.6%,高于年内均值(3.0万)16.4个百分点,较年内低点(2.18万)增长60.7%,低于年内高点(6.03万)42.0个百分点。一手商品房11月日均成交:环同比增长有所收敛。截至11月16日,11月重点城市日均成交套数环比10月上升3%,同比上升1%。其中一线城市环比持平(同比降14%),二线城市环比升6%(同比升9%),三线城市环比降6%(同比降11%)。土地市场:成交有所下滑,十一月成交回升明显。本周新华联4.08亿竞得芜湖地块;阳光城56.4亿竞得福州和苏州地块;招商12.5亿竞得烟台三块商住地;中南建设18.1亿竞得泰兴地块。从我们监测的20个重点城市来看,11月4日-11月10日(第45周)监测的20个主要城市成交住宅用地31宗,较上周减少16宗,成交面积192万平方米,环比下降30.7%,较前四周均值上升1.6%,高于年内周均值(162万平)18.5个百分点。

11月前两周周均成交234万平米,环比10月上升88.1%。

一周行业动态:本周中共中央公布关于全面深化改革若干重大决定。平安观点:农村经营性建设用地流转符合预期,对商品房市场无冲击。决定中特别强调“在符合规划和用途管制前提下”实施农村经营性用地的流转,体现出国家对于耕地保护以及城市规划上的把控未有根本放松,并且由于农村经营性用地不能用于住宅建设,因此对商品房市场不造成冲击。宅基地试点改革,短期局限非核心区域,长期判断将有税费对冲,不宜过高估计对商品房市场的影响。

宅基地试点改革是此次决议中涉及房地产市场影响中略超预期的地方,但我们认为不需要过高估计对商品房市场的短期及长期影响。政府思路在于提高农民收入而非打压房地产市场,稳定的房地产市场有利于地方政府和农民土地收益提升。决议涉及农村土地流转的内容主要目的在于提高农民在土地增值上的收益权,而非打压房地产市场,从长期逻辑而言,一个稳定的房地产市场更有利于农民的在土地上的收益提升,对于地方政府而言,短期收益将受到一定损害,但长期将得益于农地价值提升后房地产税收的稳定收入。政策行业影响整体判断为中性。我们认为此次决议中涉及农村土地流转对房地产市场的影响中性,放开单独二胎对行业长期利好,房产税立法对行业长期利空,综合而言政策影响中性。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。