房地产行业周报:降息周期开启,地产龙头显著受益

需求端,降息直接提升了购房者的购买力并影响其对后市房价的预期。我们此前一直强调银行负债端边际成本快速上升所导致的“房贷荒”是造成本轮房地产需求下降的核心原因,降息将在一定程度上起到降低社会融资成本的作用,银行同业以及理财产品等市场化利率下行将是大概率事件。叠加9.30政策个人住房贷款利率将触顶回落。此外,本次降息也意味着本轮降息周期的开始,预计未来央行仍将继续下调基准利率。

供给端融资成本下降显著:地产企业从2009年开始就一直处在加杠杆的过程中,并是资产负债率最高的行业之一,降息将降低企业融资成本。

地产股在降息周期中具有超额收益。从前两次降息周期来看,降息能够快速出警住宅成交量的回升,房价也将在3-6个月后触底反弹。地产股不仅受益于政策的宽松,同时成交量的回升将带来行业基本面的改善。

策略:维持行业“跑赢大市”的投资评级。降息对地产行业的供需两端均有明显的影响,对利率高度敏感的地产版块是最受益于降息政策的行业之一。我们认为央行降息只是开始,对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。我们对地产持续受益信贷放松的观点持续得到验证。预计地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成调整。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科企业、中海外;国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产;沪股通A股推荐保利地产、华夏幸福。

截至25/11一周房地产股份表现。我们筛选了84个房地产股份,以监察房地产行业的表现。截至25/11一周,84个股份平均上涨2.5%,高于大市的1.7%涨幅。内房股平均涨3.4%,香港房地产上升0.5%,REIT板块则平均上涨0.5%。详见本报告最后两页“安信国际房地产组合股份表现及估值”,而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。