9月房地产数据点评:行业下行周期确立

事件:

国家统计局公布9月全国房地产开发投资情况

点评:

房地产开发投资同比增速下滑,若扣除保障房投资,我们测算商品房开发投资实际增速已经回落至17%左右。考虑到保障房开工近乎完成,后期房地产投资增速的降幅可能会更加明显一些。预计全年房地产开发投资增速为23.4%~25.3%,投资额为5.96~6.05万亿元。

新开工面积同比、环比均有所回落,以保障房每套60平米计,1~9月保障房新开工面积约3.12亿平米,将占全部房屋新开工面积的40%。扣除保障房后,商品房新开工面积实际同比增速仅在0.4%左右。

商品住宅销售面积、销售额同比增速均回落,鉴于10年楼市呈现“金九银十”的良好销售形势,而今年同期表现低迷,并将可能在年内保持销售不畅的状态,预计11年全年商品房销售面积个位数增长;9月单月,商品房销售均价同比虽增长9.1%,但环比继7、8月连续两月上涨后,下跌0.8%。

开发资金来源方面,国内贷款占比创历史新低,自筹占比创历史新高,其他资金(定金、预付款及个人按揭贷款) 接近09年6月以来的最低点。充分反映了目前开发商面临的融资困境、资金紧张、以及销售受阻。

房地产开发景气指数逼近临界点。9月房地产开发景气指数连续4个月下降后,降至100.41,创两年以来的新低,并已逼近临界点,表明开发企业对于后市明显缺乏信心,市场预期已处于由乐观转为悲观的拐点。 维持行业“中性”评级,建议谨慎。

(1)房地产行业几乎所有的数据都在往下走,我们在年中提出下半年行业将出现下行拐点,目前的数据显示行业下行周期基本已确立;

(2)当行业景气度向下时,板块只会有超跌反弹的机会而无趋势性行情;

(3)调控政策虽处于观察期,但年内转向的可能性亦不大;信贷持续紧缩雪上加霜,有效需求不足仍然是当前和未来较长一段时间制约楼市成交的重要因素;

(4)推动板块持续性行情的催化剂有两个:要么是因房价大幅下跌而转向的政策推动;要么是房价平稳或适度调整的前提下基于销售超预期复苏而带来的业绩驱动,我们认为年内实现上述两种情形的可能性并不大。

(5)虽然无奈,但也只能继续“静观其变”,维持行业“中性”评级,建议谨慎,防御性配置龙头股万科、保利、招地。

风险提示:楼市硬着陆