房地产行业周刊第一百〇八期:长假低基数导致成交环比大幅放量

要点:

长假低基数导致成交环比大幅放量

销量:由于国庆假期的原因导致上周基数较低,本周楼市环比上周大幅放量,接近9月第1周的水平。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升49.7%,比10年均值低6.1%,比09年均值低31.6%,比08年均值高38.4%。本周一线城市成交量环比大幅上升29.8%,二线城市环比放量上升57.6%。

价格:本周房价环比小幅上涨,但总体来看处于下行通道。我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨3.7%,较10年均值上涨2.1%,较09年均值上涨33.4%,较08年均值上涨46.3%。其中,一线城市上涨8.5%;二线城市下跌0.4%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降2.7%,达到187.7。一线城市库存指数较上周下降0.1%,为123.7;二线城市上升0.2%,为121.9。

未来成交展望:正如我们前面预计的,没有金九银十。我们认为受制于有效需求的不足,楼市在接下来几个月放量的可能性依然不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价预期已开始扭转,购房意愿在下降;二是信贷方面,部分银行首付贷款利率上调,购房成本再次上升;三是政策方面,虽已进入观察期但仍未达到放松的临界点。在政策继续紧缩的前提下,楼市的低迷期很可能将持续至明年一季度。

二手房市场:成交分化。由于国庆假期缘故,我们跟踪的重点城市二手房几无成交,我们以9月最后一周的成交数据作为基数。具体数据为:北京较9月最后一周-20.5%,较10年均值-45.0%;深圳15.9%,较10年均值-56.1%;杭州-4.3%,较10年均值-44.9%;天津15.3%,较10年均值-38.2%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定。

投资建议:从目前的情况看,政策方面,佛山限购令放松“一日游”反映了调控力度的持续与中央对地方政府放松执行力度的警惕,接下来欲效仿的城市短期恐将难现。资金方面,定向宽松的信贷政策虽可能导致资金流入地产行业,但如此则房价更难以调整,地产调控放松预期也将进一步落空。同时,部分银行调高首套房贷利率,买房成本再提高,银行惜贷心理严重,贷款难度亦增加。房价预期已开始有所扭转,目前制约楼市的依然是有效需求(有购买能力资格且有支付意愿)的不足,但行业最困难的时期仍尚未到来。在销量持续低迷、板块缺乏催化剂的情况下,虽有无奈,我们也只能“静观其变”,等待政策松动,建议投资者短期仍需保持谨慎,防御性配置龙头万科、保利、招地。