130个城市土地市场(2012年7月):地市供需双降,价格稳定,现恢复迹象

土地市场整体成交情况:7月土地市场供需环比均小幅回落4%;且从1-7月累计情况来看,推地量减少,成交降幅更大,出让金同比减少超三成,地市仍未明显回暖。但值得注意的是,7月流标率继续下降,溢价率小幅回升,显现出地市有恢复迹象。

分城市结构来看,7月一线城市虽推地环比减少,但成交环比增11%,土地出让金环比增38%;二三四线城市受推地减少影响成交亦减少。从1-7月累计情况来看, 供需均十分低迷,其中二线城市表现相对最好,一线跌幅最大。

分用途情况来看,7月各种用途土地推地量和成交量均小幅回落,出让金同比均明显回落,但住宅与工业用地出让金环比有所回升。1-7月各种用途土地供求均显著低于去年同期水平,其中商业用地情况好于工业用地好于住宅用地。

住宅用地成交情况:持续走弱,供需同环比均降,出让金同比下降明显。流标率降至0.8%,在一定程度上反映出开发商拿地较前期积极。平均楼面地价环比涨36%, 主要由结构性因素所致,实际住宅地价仍处于调整阶段,并未出现明显的上涨。

1-7住宅用地累计销供比:19个城市中,14个城市大于1,供给相对紧张。随刚性需求逐步入市,成交持续回升,住宅用地供应紧张的问题逐步显现出来,房价上涨压力增加。

商业用地成交情况:7月供给成交环比双降,量价齐跌致使土地出让金同环比大幅减少,主要为一二线城市出让金大幅减少。商业用地成交均价下滑主要是成交结构差异导致,总体来看实际商业地价趋于稳定,个别区域有上涨或者下跌的现象。随调控深入及经济下滑,商业地产的热潮在逐渐消退。

今年以来土地供应减少,上半年全国商品住宅用地落实率仅为28.7%,土地市场并未回暖,致使未来供给减少房价上升预期提升。国土资源部近期要求增加普通商品住房用地供应,随下半年土地供应增加,土地成交有望回升。且在楼市复苏背景下, 地市流标率下降,溢价率回升,有恢复迹象,维持3季度为土地购臵增速低点的判断。但随房价上涨压力增大,房地产调控政策再度从紧概率大,行业政策环境趋紧将压制行业估值提升,建议寻找反弹机会减少配臵。

风 险提示:调控超预期,企业销售远低预期。