房地产行业:超预期看淡近期市场,建议波段操作

政策出台时间点符合我们预期。从二十天前至今,我们多次提示短期风险。主要的时间点判断理由是:(1)房地产市场价格虽无明确上升趋势,但成交量已经预示价格上升是大概率事件。在929新政后,我们就将政策出台时间点提前至“价格走平,成交量提升”的时间点上。本次在1月6日开始提示短期风险的根本时间点把握也源于房地产市场成交量回升,价格初现向上趋势苗头以及市场部分企业异动等现象的判断。(2)政策选择春节前出台,保证了政策对社会冲击成本不大。由于开发商在春节前的销售基本处于停滞状态,因此政策变动对于短期内限贷和限购等政策覆盖的购房人群的影响较少,不会造成已经购房但由于首付提升而不能够支付房款或无购房资格无法登记等而引发交易纠纷,对社会冲击小。(3)从突然性看,在市场对房产税政策预期较明确的阶段,突然出台房产税外的政策出乎大多数人的预料。但和我们一贯的观点一致:“虽然房产税一定会出,但房产税不出比出的效果好”和“政策框架已定,但也会有新切入点的政策出台”。

第一条:“进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”各地方政府将被要求落实价格管制,直接影响社会对于房价预期。由于目标明确公布,因此我们认为价格制定目标高于预期的可能性较低。而如果主要城市房价在行政命令下能够稳定,将对房地产市场有正面作用。但我们认为:从长期看,该政策的执行难度较大,同时非市场化行为的负面作用较大。

第二条:“加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”保障性住房政策更加灵活和宽泛,我们调升对于保障性住房可能实现程度的预期,这将利好房地产产业链相关行业,特别是建材行业和家电行业,我们认为在保障性住房政策得到良好执行的背景下,这些行业应该不会受房地产政策的过大影响。

第三条:“调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。