北京市关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见点评:政府扩大供应的思路更加明晰

事项:北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称京七条)提出:1、确保自住型商品房用地供应,2013 年底完成不低于2 万套自住商品住房供地。2、自住型商品住房套型建筑面积,以90m2 以下为主,最大套型建筑面积不得超过140m2;销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。3、销售对象为本市具有购房资格的家庭,本市户籍无房家庭和经适房、限价房轮侯家庭可优先购买。4、原则上5 年内不得转让,5 年后转让差价的30%交纳土地收益等价款。

平安观点:

可以覆盖多少需求?2 万套住房约可满足占全市整体需求的8%,一手房需求的20%。

根据北京市2010-2012 年年均一手商品房成交10 万套,二手房年均成交15 万套测算,2 万套自住商品房约占全市整体需求的8%,占一手房需求的20%。若政策可落实,则将有助于解决普通购房者居住需求,保障中低端市场。

是否能缓解房价上涨压力?经济适用房更名为自住型商品房,可缓解房价上涨的统计压力。由于2013 年房价调控目标是以纯商品住房(明确需剔除保障性住房)为标准,此次北京市将原保障性住房属性的房屋划归为自住型商品房,而其成交比例约可占整体一手房20%,均价低于市场价格30%,由此可缓解一手商品房价格上涨的统计压力。由2013 年形成土地供应推算,大规模保障性商品房的实际上市将出现在2014 年下半年。

土地保障的可能性? 鼓励企事业单位将自有用地进入流转将是大趋势。过去三年北京市无论是商品房还是保障房,土地供应都呈逐年减少的趋势,全市保障房供地计划由2011 年1330 公顷缩减至2013 年800 公顷,其中保障房中经济适用房土地供应年均约130 万m2。以2 万套住房套均面积100m2 计算,大致需要年均80-100 公顷土地,占全市整体经济适用房土地供应的60%以上,因此除了通过市场化手段由公开出让土地解决供应外,鼓励企事业单位将自有用地进入流转也将成为大趋势。

新一轮区域调控收紧的信号?政府扩大供应的思路更加明晰。随着9 月一线城市房价平均上涨幅度突破20%,先有深圳出台“深八条“表态调控深入,此次京七条更体现出政府扩大供应,保障低端的调控思路。由压制需求到扩大供给,反映出地方政府对长效调控机制的逐渐纠偏。整体市场的政策扰动将局限于房价上涨过快的一线城市和部分二线城市,我们判断全国性收紧政策的出台概率较小。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。