事件:
2013年8月9日国家统计局公布了2013年1-7月份房地产市场数据。
观点:
1.投资建议
2013年1-7月份,全国房地产开发投资44302亿元,同比名义增长20.5%,增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资30318亿元,增长20.2%,增速回落0.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.4%。1-7月份,商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点;其中,住宅销售面积增长27.1%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元,增长37.8%,增速比1-6月份回落5.4个百分点;其中,住宅销售额增长39.9%,办公楼销售额增长39.0%,商业营业用房销售额增长20.4%。虽然上月的房地产开发投资保持持续稳定,新开工增长回升较好,但销售同比增长继续收窄。房地产开发企业由于受销售偏软的影响,企业的资金状况开始下滑。下一步影响市场的主要因素除政策的变化外,销售仍是主要因素之一。目前因房地产再融资放开的消息继续扩散,多家地产公司停牌开始报再融资方案,市场对此形成了较为乐观的正面预期,但融资的放开也主要弥补销售下滑带来的资金短缺,另下半年新开工的增长等也仍需要销售的配合。我们认为短期房地产板块仍无趋势性上升机会,等待房产税的落地才能“拨开见青天”。中期“一高一低”类企业业绩锁定能力强,具有很好的投资价值;同时福建省房地产开发企业受益于福建房地产市场的崛起,具有很高的增速和强烈发展的意愿,建议关注:万科A、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、中南建设、金科股份;泰禾集团、冠城大通、阳光城、建发股份、厦门国贸和大名城。
2.景气指数弱势回升
7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为97.39,比上月提高0.1点。目前国房景气指数已见底回升,国房景气指数已从去年9月的底部累计回升3.00个百分点。我们预计下年半国房景气指数仍有望回升到100。
3.全国房地产开发投资增长持续稳定
2013年1-7月份,全国房地产开发投资44302亿元,同比名义增长20.5%,增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资30318亿元,增长20.2%,增速回落0.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.4%。
房地产开发投资总体见底,西部和中部地区房地产开发投资增长一直好于东部地区。1-7月份,东部地区房地产开发投资25264亿元,同比增长18.6%,增速比1-6月份回落0.1个百分点;中部地区房地产开发投资9298亿元,增长21.0%,增速提高0.2个百分点;西部地区房地产开发投资9739亿元,增长25.0%,增速提高0.7个百分点。
今年以来,房地产开发投资保持稳定,总体上看房地产开发企业比较理性,并对房地产的后市表示出谨慎乐观的态度。调控下房地产市场已明显进入一个稳定增长中,对2013年我们仍认为全年房地产市场“不喜不悲”。
4.新开工面积同比回升加大
1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米,同比增长16.2%,增速比1-6月份提高0.7个百分点;其中,住宅施工面积417255万平方米,增长13.6%。房屋新开工面积112638万平方米,增长8.4%,增速提高4.6个百分点;其中,住宅新开工面积82617万平方米,增长7.1%。房屋竣工面积41643万平方米,增长7.9%,增速提高1.6个百分点;其中,住宅竣工面积32384万平方米,增长4.6%。由于去年下半年以来销售较好,房地产企业新开工相对较好。
5.土地购置回升加大
1-7月份,房地产开发企业土地购置面积18717万平方米,同比下降1.4%,降幅比1-6月份收窄9个百分点;土地成交价款4398亿元,增长14.7%,增速提高7.2个百分点。7月份房地产开发企业土地购置面积同比增长加速,预计短期土地市场仍将保持较好的回升。
6.商品房销售同比增长进一步收窄
1-7月份,商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点;其中,住宅销售面积增长27.1%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元,增长37.8%,增速比1-6月份回落5.4个百分点;其中,住宅销售额增长39.9%,办公楼销售额增长39.0%,商业营业用房销售额增长20.4%。
1-7月份,东部地区商品房销售面积31038万平方米,同比增长30.2%,增速比1-6月份回落2.6个百分点;销售额24793亿元,增长42.1%,增速回落6.4个百分点。中部地区销售面积15171万平方米,增长24.9%,增速回落4.2个百分点;销售额7328亿元,增长35.1%,增速回落5.2个百分点。西部地区销售面积14924万平方米,增长18.4%,增速回落2.2个百分点;销售额7427亿元,增长27.5%,增速回落2.4个百分点。
7月末,商品房待售面积44274万平方米,比6月末增加543万平方米。其中,住宅待售面积增加423万平方米,办公楼待售面积减少50万平方米,商业营业用房待售面积增加72万平方米。
我们预计下半年商品房的销售同比增长将持续收窄,销售仍是影响市场的主要因素之一。
7.房地产开发资金来源开始减弱
1-7月份,房地产开发企业到位资金66831亿元,同比增长31.5%,增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中,国内贷款11433亿元,增长31.1%;利用外资269亿元,增长18.0%;自筹资金25151亿元,增长18.2%;其他资金29977亿元,增长45.5%。在其他资金中,定金及预收款18448亿元,增长44.7%;个人按揭贷款7945亿元,增长56.0%。
进入7月份以来,房地产企业资金状况改善开始减弱。影响企业资金的主要因素是销售的下降导致定金儿预收款和增长明显下降,但国内贷款和利用外资同比仍在改善。我们预计全年货币政策较去年增长为中性,房地产开发企业仍需要加大销售回款。