房地产行业:新房成交环比回落,一线城市去化周期降至10个月以内

策略:上周上证综指上涨0.08%,深证成指下跌0.51%,申万地产指数上涨3.04%,在28个一级行业中排第1位。我们统计46个城市商品住宅周成交面积小幅回落,本周成交441万平方米,较上周下降5.6%,同比增长21.6%。分城市来看,各线城市均环比回落,其中一线城市回落较快。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,我们认为房地产正式进入大调整周期,推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

要闻点评:

1.1. 周地产指数上涨点评:帆没动,趋势仍然向下。上周影响市场的事件,一方面GDP 目标7.5%,重燃保增长预期,住建部提出双向调控以及万科B 转H获批并大幅提高分红率。我们的理解比市场要悲观一些,一方面政策已经不存在更加严厉的可能,政策的变化要等到土地市场及房地产投资大幅下滑时才能预期,现在为时尚早。而对于需要不断投入资金的房地产行业,长期看持续高分红未必是好事。对于股价而言,高分红但股价依然低迷的案例比比皆是,周期性行业而言,决定股价的是趋势。我们认为房地产下行才刚刚开始,有效市场空间的大规模下降、房价的调整才初露端倪。

1.2. 万科:B 转H 获批,符合预期,并不代表调控政策的变化。我们认为证监会批准符合预期,并不代表调控政策的变化,预计地产股会有反弹,但参与性不强。短期内市场对重组类、含B 股、再融资的热情会抬头。但从基本面上看,地产行业仍处于大调整周期,基本面逐渐下移。目前融资是摊薄,而重组时资产评估价格高于二级市场估值,导致中小股东受损。另一方面,市场认为港股龙头地产企业享受估值溢价,会不会拉升A 股龙头地产的估值。我们认为两地估值接轨不是某一只股票能完成的,也有可能万科拉低港股的估值。综上所述,基本面无变化,市场可能会反弹,建议反弹减仓地产股。

1.3. 公司年报点评:万科A:业绩靓丽,分红率大幅提高,维持“增持-A”评级。预计公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,给予2014年5X 的PE目标价8.70元。

成交:新房成交环比小幅回落,一线城市去化周期降至10个月以内

(1)一手房:我们统计46个城市商品住宅周成交面积小幅回落,本周成交441万平方米,较上周下降5.6%,同比增长21.6%。分城市来看,各线城市均环比回落,其中一线城市回落较快。一、二、三线城市同比分别变动+9.5%、+40.2%和-8.6%,环比分别变动-11.8%、-3.7%和-6.6%。

(2)库存:商品住宅库存继续回落,一线城市去化周期降至10个月以内。我们统计的26个城市一手房合计可售套数142.2万套,同比/环比变动+12.0%/-0.2%,根据月销售数量统计去化周期为15.5个月,较上周下降5.1个月,较去年同期上升1.01个月。分城市看,一、二、三线城市库存同比分别变动-0.7%、+11.5%和+20.5%,分别需去化9.7、16.8、18.1个月,同比分别变动0.9、0.4、1.2个月

(3)二手房:二手房成交环比继续回升,由于去年基数较大,同比降5.9%

流动性:央行加大正回购力度,货币市场利率继续回落

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻