09年全国房地产市场运行情况点评:09年的“疯狂”难以在10年重演

1 月19 日,国家统计局公布了全国09 年1-12 月房地产运行数据。

评论:销售由回暖向火爆演变,全年量价超越了 07 年的“疯狂”。

从 09 年全年来看,全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段,量价增长远超年初预期,甚至超过了疯狂的2007 年:商品房销售面积9.37 亿平方米,同比增长51%,并且远超07 年7.6 亿平方米水平;商品房销售额4.4 万亿元,同比增长82.8%,远超07 年2.96 万亿元的水平。销售面积和销售金额均创历史新高,两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695 元/平方米,同比增长21%,远高于07 年3885 元/平方米的水平。

我们认为销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变,主要由四个原因导致:1、08 年行业寒冬压抑大量需求,买房人在经历08 年一年的房价下跌、户型变小、利率大幅下调、税费优惠后,购买力显著提升,在2010 年上半年集中释放,从而催生了上半年的回暖行情;2、行业回暖改变了市场的预期,正向预期不断叠加、催生羊群效应,“追涨行为”抬头并不断强化,使销售持续畅旺;3、超宽松的货币政策和积极的财政政策强化了商品房的金融属性,在通胀预期下,投资、投机性需求大量入市,将楼市推向“火爆”;4、09 年底基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期,部分城市(如成都)出现了“疯狂”的抢房行为(单周新房成交量突破上万套)。

投资逐渐复苏,我们预计复苏势头在 2010 年仍将延续。

09 年全年,全国完成房地产开发投资36232 亿元,同比增长16.1%,增速虽为十年以来最低水平,但从年初至年末,累计增幅基本呈逐渐扩大态势,复苏态势明显。我们认为09 年投资增速较低,主要是08 年行业经历“寒冬”,土地实际购置面积及实际新开工面积较低,导致09 年全年可投资项目较少所致。

从 09 年二季度开始,土地购置及新开工逐渐回升,特别是下半年,土地市场出现了非常热络的局面,“地王”频出,按照房地产开发流程,从拿地到新开工(暨办妥施工许可证的节点,如图1),一般需经历三至六个月,从新开工(由土石方、边坡支护等工程开始)到进入主体工程施工,一般需要经历半年以上,而主体工程施工才是房地产投资中造价最大的部分,我们预计:09 年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致2010 年的新开工和房地产投资显著增长,各月份的累积增幅在09 年末的基础上将持续扩大,这也是政府敢于在当前对行业进行调控的一个重要原因。

我们认为导致09 年销售火爆的四个原因在2010 年将不复存在,随着中央明确表态要遏制房价过快上涨,行业政策面已从“宽松”转向了“中性”,另外,随着未来加息周期到来,如现有的“中性政策”不放松的话,政策面受加息影响将转为“趋紧”,因此09 年楼市的“火爆”和“疯狂”在2010 年将难以重演,房地产上市公司2010 年的销售增长将存在一定的不确定性,这将对2011 年的业绩增长构成负面影响。

由于前期地产股跌势急、跌幅大,而机构又普遍低配,因此近期有一些资金进入博弈超跌反弹,但我们认为在政策面、基本面均面临拐点的情况下,反弹难以持续、高度也有限(将难以突破2009 年10 月下旬以来的高点),我们维持行业谨慎推荐评级,谨慎看待一季度地产股的投资机会,建议低配,选股思路围绕三条投资主线——1、热门题材:如海南国际旅游岛概念(广宇发展,兼具资产注入整体上市概念)、皖江城市带概念(合肥城建、安徽水利);2、年报高送转概念(建议关注每股资本公积金加未分配利润较高、且最好在08 年下半年至09 年二季度前发生过股权融资的品种);3、战略性配置2011 年业绩增长相对确定的品种——如中天城投、苏宁环球等。