房地产月报暨地产信托概要:投资增速再次回落,调控房价效果良好

12年1-9月房地产开发投资增幅再次回落,显示上月新开工和投资额的超预期反弹只是受到统计因素的影响,而不代表地产景气的真正回暖。4季度随着拿地量回升、新开工面积同比降幅减小,投资增速会有所回升,但在被动补库存的思路指导下,回升幅度有限。房价连续2个月涨幅回落,使调控预期得到释放,4季度是集中供地期,地方变相放松可能再次抬头,部分热点地块也使情绪保持在一定热度,因此4季度行情并不悲观。

支撑评级的要点 1-9月,房地产投资51,046亿元,同比名义增长15.4%,增幅较1-8月回落0.2个百分点;1-9月商品房新开工面积同比下降8.6%,较1-8月扩大1.8个百分点,9月单月新开工降幅加大表明7-8月数据的剧烈波动是受到了统计因素影响,目前投资拐点不明显。

1-9月,商品房销售面积68,441万平方米,同比下降4.0%,降幅较1-8月缩小0.1个百分点;商品房销售额40,354亿元,同比上涨2.7%,增速比1-8月提高0.5个百分点;9月,销售均价为5,753元/平方米,环比下跌4.5%。售价再度回落被解读为政策压力释放。

1-9月,资金来源同比增长10.1%,增速较1-8月增加1个百分点;9月单月资金来源同比上涨18.2%,增速较8月减少10.8个百分点。平滑统计因素后,7-9月资金来源增速较上半年显著回升。

成交结构方面,上海、北京、武汉等地改善型户型成交占比均较上月回落;但深圳、南京等地改善型需求占比则小有提高。

9月多地政府推地量激增,25城市9月单月的土地供应面积环比上涨13.1%,同比上涨5.8%,同比涨幅有所扩大,其中,一线城市的成交环比大幅领先二三线城市,且土地溢价率反弹。大型地产商出于风险考虑更倾向于中心城市。

房地产价格方面,70个大中城市9月房价环比、同比上涨个数较8月均小幅减少,百城价格指数涨幅较上月有所收窄,环比上涨个数小幅减少,调控效果得到保持。

房地产信托方面,政策收紧致地产信托规模下滑,今年对资金来源的贡献走低;地产集合信托集中兑付期集中在12年3季度至13年2季度间,其后兑付压力走低,短时压力不大,但明年上半年部分小开发商会面临兑付压力。