2013年2月20日国务院常务会议房地产调控措施点评:新政相对温和,等待另一只靴子落地

事件:

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。

评论:

会议指出“短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”:主要原因为城镇化快速发展和资源分布不均。

调控主线仍为“保障合理需求、抑制投资需求、打击投机需求”:会议指出“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”。

突出强调稳定房价:会议将“完善稳定房价工作责任制”放在五项措施的第一位,并要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,并建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

投资需求继续受到压制:会议继续强调“直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施”;并增加了“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”;同时强调“严格实施差别化住房信贷政策”;并提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

继续增加供给:会议强调“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”;并强调“加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应”。

住房保障覆盖面扩大:会议提出“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务”,新开工和竣工目标均有所下降;并首次提出“2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”,这将进一步扩大保障房覆盖范围。

继续加强市场监管:会议继续强调“加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为”;并提出“推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理”,推进城镇个人住房信息系统建设属首次提出,这表明我国个人住房信息系统将向城镇覆盖。

投资建议:针对近期部分核心城市房价上涨较快情况,此次国务院常务会议出台了3条措施,一方面要求34个大中城市公布房价调控目标,并加强考核问责制度,另一方面继续抑制投资需求;同时强调增加供给。会议明确2013年保障房建设目标,亮点是将保障范围覆盖至地市级以上城市的符合条件的外来务工人员;住房市场化建设继续进行,个人住房信息系统将向城镇覆盖。我们认为此次会议一方面表明了中央政府对房价快速上涨不能容忍的态度,同时也为各地后续政策出台提出了方向。对商品房市场影响方面,或使观望情绪重现,不过受春节假期影响,目前房地产市场尚处于休眠期,短期影响不大,后续影响要视各地(各部门)后续政策的严厉程度,但合理需求仍将得到保障。对A股地产板块影响方面,一只靴子落地,等待另一只靴子落地之前市场仍将处于震荡走势;因此我们将行业评级下调至“中性”。个股方面我们仍建议继续重点关注万科A、保利地产、金科股份、荣盛发展、招商地产、中南建设。