主要城市房地产市场月报:成交回暖持续,去库存下房价难大涨

一手房市场成交持续回暖。22个城市一手房成交面积环比升10%,同比升48%,高出11年平均水平48%。需求受压抑程度更深、市场调整更充分的一线城市成交回暖更为明显,环比升14%,高出11年平均水平90%。其中,杭州、北京、南昌、南京、厦门、苏州成交回暖最明显,6月成交量已经超过11年平均水平的2倍。1-6月累计成交面积同比增10%,增幅继续扩大。

二手房市场持续升温,6月二手房成交创今年新高。11城市二手房成交面积环比升11%,同比升27%,较11年均值高37%。1-6月累计成交面积同比降21%,降幅收窄。

整体房价呈现止跌企稳态势。21个城市成交均价环比6个下降1个持平,同比13个下跌1个持平。综合各城市整体均价、套均面积、分区成交情况,实际房价以止跌企稳为主,总体呈现较为平稳的态势。一线城市房价企稳,中心城区出现小幅回暖趋势;多数二线城市房价跌势渐收,呈现止跌企稳趋势。

大量新盘入市,去化改善但分化较大。刚需户型为主、价格优势明显的楼盘去化乐观,可达4至9成;户型偏大、价格优势不明显的楼盘多数去化仍较差;也有部分改善性楼盘去化较为理想。

库存仍处高位,销售明显回暖下去化时间缩短。13城市可售面积环比降1%,同比增26%。整体去化时间8.9个月,环比降13%,同比降11%。

6月投资增速仍处探底过程中,行业投资观望气氛还较浓。地产投资增速见底先于经济见底1个季度左右,待地产投资见底好转后才能见到经济好转,且目前实际房价未现明显上涨,在此背景下房地产调控不可能收紧。在稳定的政策背景下,7-8月推盘量多于6月,信贷持续支持下成交淡季不淡。行业仍处去库存阶段,房价难以全面暴涨。基本面持续向好,下半年板块估值仍有25%-30%的提升。短期强势调整为买入良机,建议继续增持招地、保利、中南建设、环球、万科、首开、北京城建、亿城、世茂等。

风险提示:行业发展超出我们的预期,出现价量暴涨,调控加紧,销售大幅回落,企业盈利难以实现的风险。