房地产行业专题研究报告-模糊的正确:一次简化的住宅可售存货估算

投资要点:

估算的理念:模糊的正确本次住宅可售存货的估算,是基于各种假设和简化的推导之上的,其中必然充斥着各种谬误,进而影响估算结论的精确性。我们退而求其次,希望在“模糊的正确”的理念上来寻找估算结论的趋势性,以便我们对于住宅可售存货动态趋势有一个理性的把握。

估算的思路:解构的过程过程一:解构存量与增量,即先估算2012 年2 月底存量住宅可售存货,然后估算2012 年3-12 月各月新增住宅可售存货。

过程二:解构已竣工与未竣工,即将住宅可售存货解构为已竣工住宅可售存货及未竣工住宅可售存货。

过程三:解构住宅施工面积,即将住宅施工面积统计指标重新分解为住宅可售存货、未达可售条件的施工面积、已预售仍在施工面积以及住宅竣工面积。

过程四:解构商品房与保障房,即在新增住宅可售存货区分商品房与保障房,进而去除不直接增加住宅可售存货的保障房部分。

估算的结论:“仅供参考”基于各种假设及简化,我们估算2012 年2 月底全国住宅可售存货面积约为8.92 亿平方米,其中已竣工住宅可售存货面积约为1.96 亿平方米,未竣工住宅可售存货面积约为6.96 亿平方米。

在 2012 年住宅销增速售同比不变的情景下,我们估算住宅可售存货面积总量将于2012 年6 月底达到峰值,在9.5 亿平方米左右;住宅库存去化时间有望在2012 年底至2013 年1 季度回归到6-8 个月正常水平。

在 2012 年住宅销售同比增长10%的情景下,我们估算住宅可售存货面积总量将于2012 年6 月底达到峰值,在9.2 亿平方米左右;住宅去库存最快到2012年3 季度末回归到6-8 个月的正常水平。

在 2012 年住宅销售同比下降10%的情景下,我们估算住宅可售存货面积总量将于2012 年6 月底达到峰值,在9.9 亿平方米左右,去库存过程有可能持续到2013 年年中。

行业的评级:维持“看好”去库存是个动态的概念,它取决于2012 年新增供应的推出及新增需求的消化。

一方面,2011 年房企资金链不断趋紧,使得当年新开工进度趋缓,对2012 年新增供应压力亦趋缓。另一方面,我们认为2012 年4 月及2 季度商品房成交仍将继续回暖,源于“地产政策‘微调’+货币环境‘宽松’+房企集中推盘”。

基于此,我们维持行业“看好”评级,建议战略配置地产股。