长城地产周刊第九十八期:成交略有放量,价格小幅上涨

成交略有放量,价格小幅上涨

销量:本周楼市成交环比上周放量上升。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升10.4%,比10年均值低18.9%,比09年均值低41.5%,比08年均值高19.5%。本周一线城市成交量环比上升7.8%,除北京(-37.8%)、武汉(-17.5%)和成都(-10.6%)外成交均大幅上扬,南京(+70.0%)、深圳(+58.0%)表现突出。二线城市环比上升11.3%。

价格:本周房价环比小幅上涨,我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨0.5%,较10年均值上涨7.1%,较09年均值上涨40.0%,较08年均值上涨53.5%。其中,一线城市下跌-0.1%,除北京外沪广深环比均小幅下跌;二线城市上涨0.7%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降2.1%,达到148.6。一线城市库存指数较上周上升0.3%,为106.3;二线城市下降6.2%,为114.1。

未来成交展望:目前楼市观望气氛渐浓,房企去库存压力较大,政策面非但没有放松迹象反而有收紧趋势,二三线城市限购令已箭在弦上,资金面在几次加息之后更加趋紧,楼市虽未见明显的打折潮,但开发商的定价策略更趋理性。考虑到行业仍没有到最差如08年的时候,楼市的自我调整可能年内都难以完成。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断,而一旦房价进入下行通道,很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。

二手房市场:成交分化。我们跟踪的重点城市二手房成交涨跌互现。具体数据为:北京环比上周13.9%,较10年均值-45.3%;深圳成交环比7.6%,较10年均值-79.3%;天津环比-1.9%,较10年均值-45.2%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。

投资建议:逢低布局,波段操作。限购令向更多二三线城市扩大,同时我们宏观研究员认为CPI或将继续高企,紧缩政策难松。同时七八月为传统的推盘销售淡季,我们认为地产股短期内还将延续调整格局。我们维持中期策略提出的“三季度看销量,四季度看政策”逻辑,在政策不放、限购扩大的情况下,三季度楼市能否放量可能是地产股反弹的催化剂,而高周转龙头灵活定价的跑量策略也会带来个股超预期增长和超跌反弹可能。考虑到地产股估值仍在历史底部区域,下跌空间不大,建议投资者逢低参与,波段操作。标的为高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地。此外建议关注保障房股城投控股(600649)。

风险提示:销量大幅下滑;楼市硬着陆