中天城投:业绩拐点就在2011年

销售按部就班,主力是中天会展城,全年完成58亿元销售计划无虞。今年,公司在售楼盘有中天会展城、中天花园、中天托斯卡纳、贵阳国际会展中心、帝景传说(经适房)、中天世纪新城、万里湘江。从三季报可推算出,截至9月30日公司共实现销售额39亿元。贵阳房地产交易信息网显示,10月份至今,公司共网上签约23.7万平米,签约金额12.5亿元,年初至今合计销售金额51.5亿元,若考虑到遵义项目销售,全年完成58亿元销售计划无虞。

渔安安井片区拿地成本117万元/亩,优势明显,一级开发净收益可达4.45亿元。11月20日,公司以9.42亿元获得渔安安井片区总占地面积81.8万平(1226亩)四幅地,规划总建面约194万平(拍卖价格约77万元/亩)。根据相关规定,本次成交价款即为可用于分配的土地出让净收益,公司分成比例为63%,考虑到25%的企业所得税,公司可从中取得收益4.45亿元。由于市、区两级的财政返还到达中天城建账户的时间、金额等具有不确定性,因而本事项对公司今年业绩的影响程度暂时未知。一级开发成本40万元/亩,公司合计拿地成本117万元/亩,万科2010年4月附近拿地,价格230万元/亩,显然公司土地获取成本优势明显。

乌当奶牛场保守估计建设用地7000亩,楼面地价不超过375元/平米。7月21日,公司公告,拟投资3.5亿元在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地,以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地(建设用地约7,000亩)及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。另外,公司还将按照有关规定支付三联乳业解除债务、拆迁、职工安置、搬迁、补偿部分异地运行支出等费用。考虑到后者费用的不确定性,为谨慎起见,我们以保利3月份附近拿地25万元/亩为基准,假定容积率=1,楼面地价仅375元/平米,若售价5000元/平米,根据我们的模型项目可贡献净利润42亿元。

公司具有整合贵州矿产资源的天然优势,若取得采矿权,将打开成长资源股的想象空间。贵州是矿产资源大省,其中42种矿产的保有储量排名中国前十位,列第一至第三位的有22种,煤、锰、金、重晶石等矿产优势明显,在中国占有重要地位。公司08年取得遵义小金沟锰矿勘探权,探明储量约2000万吨,矿石品位超过18%;08年获取赫章野马川和威宁疙瘩营两座煤矿探矿权,探明储量约2亿吨,为无烟煤和焦煤。若公司顺利拿到以上矿产的开采权,预计可增厚公司价值7元/股。

首次给予目标价24元,维持“买入”评级。公司为地方区域龙头,优势十分明显:深耕贵阳十几年,在本地拥有深厚的人脉资源;市场定位明确,竞争优势突出;良好的品牌影响力;成本控制能力强;资金筹措能力好。公司NAV保守估计17元/股,若考虑到矿产资源获取,NAV可达24元/股:一级开发权益6039亩,价值5.9元/股;二级开发09年底未结算权益总建面1186万平米,价值9.6元/股;煤矿、猛矿若开采权取得,价值7元/股。不考虑渔安安井片区一级土地出让今年结算,我们预计公司10、11、12年EPS分别可达到0.81元、1.72元、2.10元,首次给予公司买入评级,目标价24元,为“房地产+X”组合中长期配置首选。