房地产行业研究周报:7月房价上涨超出预期

新房成交情况

一线成交全部下降。本周北京成交24.7万平方米,环比下降27%;上海成交19.4万平方米,环比下降13%;深圳成交8.0万平方米,环比下降5%;三市成交量分别为52周动态周均的153%、82%和141%;去化周期分别为5.7、6.9和11.5个月。 本周重点监测的 15个二、三线城市中,有7个城市环比上升,平均升幅为22%,其中青岛的升幅较大,达到61%;其他8个城市均环比下降,平均降幅为13%,降幅最大的城市为厦门,下降49%。

二手房成交情况 北京本周二手房约成交28.7万平米,环比下降2%;深圳成交16.4万平米,环比上升8%;天津成交10.3万平米,环比上升22%;杭州成交10.1万平米,环比上升15%。四城市成交量分别为52周动态周均的137%、188%、157%和246%。

一周行业要闻 新华网报导了督察组对各省市房地产市场的调查情况。结论是各地方基本严格落实了国家的调控政策,但在预收款监管制度建立和土地供应等方面还有改进空间。由于近期房价再次出现上涨趋势,未来国家将督促地方继续严格落实前期调控政策,并在制度建立方面进一步完善,但预计短期内再次出台较严厉调控措施可能性不大。

7月70大中城市房价指数50个上涨。18日统计局公布7月70大中城市房价指数,环比上涨城市有50个,较6月再增25个,持平城市11个,下降城市9个。尽管数据上趋势与月初百城房价指数一致,但50个城市环比上涨仍超出预期,地产股投资的政策环境仍较为不利。

30余省市开展房产税税基评估培训。有新闻报道,国内30多个省市正在开展房产税税基评估集训。此前重庆、上海试点主要针对增量房,不涉及税基评估,而此次培训税基评估,则为开展存量房房产税提供技术准备。

据报道,第一期培训将为期6个月,13、14年将再举办两期培训,据此推测,我们认为到14年或将开展房产税全国铺开和全面征收。

近期也有新闻报道,湖南湖北房产税改革征收细则正在制定中,扩容范围包括个人已购的第二套存量房,以评估价为税基,但税率不高。

广东研究推进农村宅基地抵押。7月25日,广东对外公布《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》,提出“在总体试点推进框架下,研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化业务,培育房地产金融市场”、“将在国家明确试点范围、条件及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上,研究推进农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押贷款试点工作”。宅基地抵押贷款如果推出,一方面能够落实农村居民的资产性收益,另一方面也为宅基地流转提供了新途径,有助于加速城镇化进程。

投资策略 我们维持原有观点,虽然预计短期出台实质性政策的可能性不大,但房价反弹趋势会构成抑制板块估值水平的中期压力,地产股未来的机会仍是跌出来的机会,建议逢低增持万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展一二线龙头。