房地产市场草根调研之三:福州,销售好于预期,价格较平稳

我们于2014年7月13-15日走访了福州市五个楼盘,与一线销售人员进行了深入交流。调研的主要事实和观点如下:

销售量:没有明显下滑,今年一季度是相对低点,本地房企的产品更好卖。走访的5个楼盘,除保利·香槟国际逊色外,其余4个楼盘销售情况均比较乐观。有部分原因是开盘时间较好:东二环泰禾广场一期2012年6月底推出,卖到2012年10月底,4个月销售完全部28亿货值;泰禾·红悦去年11月开盘,也只剩尾盘;阳光城·丽兹公馆去年10月开盘当天去化95%。后面每个月陆续推2-3栋楼去化90%。来访情况稍有下滑,跟去年较火时候比,来访下降5%左右。

价格:总体平稳,楼盘有分化,有少数降价楼盘也有少数涨价楼盘。5个楼盘中阳光城·丽兹公馆小幅上调价格(每个月开盘2-3栋,每次开盘差不多涨50-100元,去年每次开盘涨200-300元),其余4个价格平稳。但阳光城·丽兹公馆也表示他们是为数不多涨价的楼盘。福州有少数降价楼盘,但降价并没有带来该项目销售的恢复,反而加重客户观望情绪,觉得该项目后续还会继续降价。大多数楼盘没有选择降价的措施。

按揭:福州按揭较为紧张。市区楼盘表示首套上浮5-10%,二套上浮15-20%,且审批较难;位于永泰县的江山大名城表示首套基准,二套上浮10%。

福州房地产市场数据分析:

福州房地产市场波动较大,去年初经历了火爆销售局面后降温明显,今年以来累计销售面积和累计销售额都呈负增长。但是分月度来看,福州的累计销售同比正在逐步好转。累计销售面积和销售额同比的低点基本都在今年2月份,之后缓慢缓慢回升,趋势上不同于全国下滑幅度仍在加深的局面,出现了同比降速减缓。

价格方面,微幅下跌。2014年6月福州样本住宅平均价格15358元,明显高于于二线城市10318元的平均水平。价格走势与二线城市基本一致,微幅下跌。

结论:我们认为房地产板块的整体性行情仍需要等待,但可以积极关注区域性的投资机会,重点关注以华夏幸福和荣盛发展为代表的京津冀经济圈内公司、以厦门国贸和建发股份以及泰禾集团、大名城、阳光城为代表的厦门自贸区内的公司。