长城地产周刊第八十七期:政策压力与行业景气如影相随

要点:

成交再上升,价格小调整

销量:本周全国楼市成交再次呈现普涨局面。中指研究院监测的35个城市中有20个成交量环比上涨,其中13个成交量涨幅在30%以上。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升11.8%,比10年均值低18.6%,比09年均值低41.3%,比08年均值高20.0%,恢复到了10年成交均值8成的水平。本周一线城市成交量环比上升11.5%,二线城市环比上升12.9%。

价格:本周全国房价环比上周小幅调整,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌1.1%,较10年均值上涨4.2%,较09年均值上涨36.1%,较08年均值上涨49.3%。其中,一线城市下跌5.9%,北京由于受成交结构的影响,成交均价继上周环比下跌21.6%后,本周再次环比下跌19.5%;二线城市上涨2.1%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降0.6%,达到169.9。一线城市库存指数较上周上升3.6%,为101.5;二线城市上升2.1%,为123.6。

未来成交展望:自3月中旬开始的一波楼市小阳春,我们认为原因一是供应上升、市场回调预期促使房企加大促销力度,对刚性需求形成一定刺激作用;二是部分一二线城市中低档项目成交持续平稳,对楼市总体成交量形成一定支撑。我们自3月下旬预测成交量将恢复到10年成交均值的8成左右、价格将窄幅波动(10年成交均价的-10%~+10%),目前楼市的走势符合我们的判断。在现有政策保持不变的前提下,我们预计未来成交回暖的趋势仍将会持续;房价方面,我们仍然维持年内窄幅波动的判断不变。

二手房市场:成交继续回暖,价格小幅回落。重点城市二手房成交较上周再上升,其中北京环比6.5%,深圳环比19.5%,天津环比24.2%,杭州环比5.9%。二手房成交均价自春节后稳中有升,本周环比小幅回落。

投资建议:逢低布局,波段操作。政策压力与行业景气如影相随,调控预期令地产股的估值水平再次承压,特别是上周发改委表示正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。在对楼市调控中的地方政府责任进行强化之后,调控正在转向市场和企业层面。我们认为这一消息短期来看更多体现的是警示作用,敦促开发商在目前胶着的楼市中主动降价促销,实现房价稳定和回落,并稳定市场预期。但从更为长远一点的角度来看,如果房价依然难以控制,也不排除未来出台类似更为严厉的政策。

地产股的投资策略方面,建议谨慎,逢低布局,波段操作。投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。

风险提示:房价再次过快上涨导致四次调控。