2012年11月房地产数据点评:投资、新开工底部基本确立

投资建议:

整体上看,房地产各项数据底部已基本确立且逐渐向好,我们维持行业推荐的投资评级。不过考虑到目前重点地产公司12年市盈率已超过10倍,而整个12年这些公司的估值中枢是在9倍左右,最高估值水平是11倍左右,从估值水平看短期向上的空间可能已不大,建议投资者不宜过分追高。标的推荐华夏幸福、中南建设、招商地产、保利地产、荣盛发展、首开股份。

要点:

房地产开发投资增好转。1~11月房地产开发投资6.5万亿元,同比增长16.7%,环比1~10月上升1.3个百分点。结构上看,住宅、办公楼及商业营用房增速均环比1~10月上升,分别环比上升1.1、1.3和1.5个百分点。11月房地产开发投资增速同比环比均回升,而去年4季度开发投资基数低,且环比数据向下,可以预见今年12月开发投资将进一步好转,开发投资已基本触底回升。

房屋新开工面积已到底部。1~11月全国房屋新开工面积16.2亿平方米,同比下降7.2%,环比1~10月略升1.3个百分点。结构上看,1~11月住宅、办公楼及商业营用房新开工面积增速环比1~10月分别上升了1.6、4.2和0.3个百分点。正如我们之前报告中提出的,过去5年的周期数据显示,新开工滞后销售5~8个月的时间。今年2月是房地产销售的底部,7月新开工确实已到了-13.4%的低谷,虽然在接下来几个月环比提升并不很明显,但结合去年年底低基数及环比向下的因素,新开工的数据或已到底部。

商品房销售持续恢复。1~11月商品房销售面积9.2亿平方米,同比增长2.4%,较1~10进一步回升3.5个百分点;商品房销售额达5.4万亿元,同比增长9.1%,较1~10月上升3.5个百分点。单月来看,11月单月商品房销售额环比10月大幅增加21%,其中商品住宅、办公楼及商业营用房均分别上升了18%、18%和45%。价格方面,前11月商品房销售均价为5837元/平方米,环比1~10月略降0.7%,其中商品住宅价格5495元/平米,较1~10月微跌0.8%。我们暂维持全年商品房销售额9%左右增长的判断。

开发企业资金状况依然向好。1~11月房地产开发企业资金来源同比增长14.1%,较1~10月上升2.5个百分点,开发企业资金状况持续好转。结构上看,国内贷款同比上涨16.1%,较1~10月上升1.4个百分点;由于销售持续恢复定金、预收款及按揭贷款则分别同比上升20.2%和23.7%,环比分别上升了4.1和4.2个百分点。

风险提示:系统性风险;政策风险。