房地产行业周报:十九大再强调房住不炒,调控政策靴子落地

一线、调控二三线新房表现亮眼,二手房成交整体热度回升。根据我们跟踪的60样本城市来看,2017年第42周新房绝对成交水平为1216套(均值概念),环比上升6%,同比降低24%,累计同比下降18%,显著过去五年周平均成交套数1166套。一线、调控二三线分别环比上升25%、76%、16%,市场热度显著上升;其他城市年初至今累计同比增加13%。上周14样本城市二手房成交均值为908套,环比上涨25%、同比下滑40%、年初累计同比减少24%。

板块成交量低迷,短期观望情绪浓厚。上周申万房地产板块整体下降1.21%,同期沪深300上涨0.15%,跑输大盘,在申万28个子行业中表现不佳,成交量610.82亿元,环比下跌6%,成交量连续两周低迷。上周上海自由港概念股表现亮眼,外高桥、浦东金桥周涨幅分别达8.8%、8.7%,此外地方国企整合标的长春经开周涨幅达8.0%。

投资增速超预期,拿地面积单月增速创本年新高。2017年1-9月份,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,9月单月开发投资额11150亿元,同比增加9.2%,增速提高1.4个百分点,且在去年9月高基数的背景下加速增长,超市场预期,主要由于土地购置费超预期增长。9月单月土地购置面积达2504万方(2016年月均购置面积为2002万方),同比增加25.6%,增速创本年新高。拿地面积的超预期增长,主要由于土地供应力度加大,叠加市场通透背景下房企购置意愿有增无减,并将对明年开发投资形成支撑。

住宅销售单月增速为负增长,龙头房企9月销售数据持续超预期,龙头市占率提升逻辑再次印证。9月商品房销售面积单月同比下滑1.5%,为本年首次销售面积负增长;商品房销售额单月同比增长1.6%。融创、万科、龙湖、保利、招商等龙头房企9月单月销售数据持续超市场预期,同比增幅分别达218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%,龙头房企销售增速普遍超过行业增速,市场集中度加速提升。

十九大再次强调房住不炒,宁夏公布房产税实施细则。十九大报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。宁夏出台房产税实施细则引热议,自2018年起实施房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%。本次宁夏公布新条例只是老条例的替换,个人所有非营业用的房产依然免纳房产税。

目前板块估值与机构持仓均处底部,前期多城限售提供绝佳建仓时期,行业数据印证板块基本面持续好转,强烈看好板块四季度与明年一季度的投资机会,维持“强于大市”评级。推荐低估值蓝筹金地集团、文旅地产龙头华侨城A、销售放量二线蓝筹蓝光发展、国企改革小市值标的天健集团以及受益长租公寓概念的世联行,建议关注陆家嘴、保利地产、华发股份、南山控股、南国置业。

风险提示:信贷政策进一步趋紧等。