招商地产:逆市拿地,优化布局

投资要点:

竞拍+股权收购,取得武汉和青岛项目

2011年12月20日公司成功竞得武汉市汉阳墨水湖南岸A、B、C 三个地块, 总建筑面积109.52万平方米,总地价34.1亿元,平均楼板价3114元/平方米;12月29日公司通过股权转让方式取得青岛市城阳区流亭街道空港经济区20081837、20081844、20081846、201013560号四个地块,总建筑面积约29.46万平方米,总取得成本约2.9亿元,平均楼板价约1000元/平方米。

销售业绩+融资渠道奠定逆市扩张基础

2011年公司取得良好的销售业绩,合同销售金额预计210亿元以上,超过年度计划约5%-10%。截至2011年9月末,公司货币资金达到123亿元,同比增长27.6%,为公司逆市扩张提供条件。同时,顺畅的融资渠道也助推公司扩张。公司竞拍武汉地块的资金主要来自于外币借款,资金压力相对较小;且借款利率不到3%,融资成本相对较低。

逆市拿地主要看项目投资价值

武汉墨水湖南岸三地块具有较强的稀缺性,位于武汉新区重点发展片区居住用地的核心区域,环抱墨水湖,周边房价约8000元/平方米。公司将项目定位于环湖中高端商品住宅,预计售价在10000元/平方米以上,项目投资价值较大。青岛四地块位于空港经济区,该区域是青岛重点发展区域,产业和区位优势明显,且项目用于开发商业办公楼,未来市场前景较好。青岛项目将“租售并举”, 有利于加快资金回笼,降低项目风险,且青岛项目楼板价仅1000元/平方米, 而周边房价大多在7000元/平方米以上,项目投资回报率较高。

优化区域布局,启动新一轮扩张

公司项目主要集中在北上广深等一线城市,在二三线城市的项目相对较少。公司成功取得武汉和青岛项目后,公司二线城市的土地储备增加约129万平方米,有利于优化项目的区域布局。同时,逆市拿地反映出公司启动了新一轮扩张,与年初提出的适度利用财务杠杆,加快周转,做大规模的战略吻合,公司将步入快速发展阶段。

估值和投资建议:

武汉、青岛项目投资价值较高,毛利率将在30%以上,预计2013年实现预售, 2014或2015年结转收入贡献利润。因此,维持此前盈利预测,2011-2013年EPS 分别为1.53元、2.11元和2.66元,动态PE 分别为11.83倍、8.55倍和6.78倍,PB 分别为1.50倍、1.29倍和1.10倍。武汉、青岛项目将增厚公司每股NAV 约1.53元,至26.77元,折价率约32.77%。结合公司基本面的状况,参照房地产行业一般估值水平,给予公司2012年10倍PE,6-12个月目标价21.10元。