2010年5月份房地产行业月报:交易萎缩将倒逼房价下行

5月,除广州以外,一线城市成交量环比均出现大幅度下滑。5月,作为房价过快上涨的重灾区,除广州以外,一线城市在“新国十条”的调控之下交易量均出现大幅度下滑,北京、深圳均被“腰斩”。在我们所跟踪的4个一线城市中,北京、上海、深圳成交量环比降幅分别为49%、37%、57%;广州在地方“温柔”的调控细则下成交量环比略有放大。

5月,一线城市商品房成交均价涨跌互现,深圳率先出现下跌。在我们所跟踪的4个一线城市中,商品房成交均价表现为涨跌互现,其中广州商品房成交均价环比上涨了9%,上海商品住宅成交均价涨幅超过2.3%,而深圳一手房成交均价环比则下跌了6%。作为国内一、二线城市房地产市场的先行指标,深圳房价的下跌往往领先于其他城市,我们预计,2010年下半年其它城市的房价下跌将逐次跟进。

5月,二线城市商品房成交量环比全线下滑,其中杭州、苏州、南京、厦门、宁波环比降幅均超过50%。在我们所跟踪的国内10个二线城市中,5月商品房成交量环比全线出现大幅度下滑,其中杭州、苏州、南京、厦门、宁波环比降幅均超过50%,降幅分别为77%、77%、70%、70%、62%;长沙降幅最小,环比降幅为28%。

5月,除昆明、杭州、宁波外,在我们所跟踪的10个二线城市中,商品房成交均价普遍表现为下跌态势。5月,在我们所跟踪的10个国内二线城市中,商品房成交均价涨跌互现,除昆明、杭州、宁波以外,成交均价普成跌势。其中,天津、厦门、苏州、武汉、长沙环比跌幅分别为13%、9%、8%、6%6%。

4月17日,“新国十条”出台,一、二线城市交易量应声而落,在我们跟踪的14个城市中,其中的7个惨遭“腰斩”,但房价相对仍然坚挺。我们认为,尽管目前多数开发商“不差钱”,但严格信贷政策将把销售量限制在较低水平,现金回流的大幅减缓将迫使开发商降价;另外,土地增值税的从严征收也将使得开发商的资金链进一步绷紧;未来,还存在开发贷、按揭贷的政策选择空间。我们认为,下半年,房价下行已势成必然,初步估计下跌空间20-30%,目前仍然维持行业“中性”评级。