房地产行业3月策略:暖冬之后,期待暖春

销售经历了一个暖冬

2010年全国商品房销售面积及销售额实现双增长,同比增速分别为10.1%和18.3%,其中12月份同比增长11.2%,环比增长116%;1月份重点城市销量暖意不减,18重点城市月销量平均同比增长60.6%,环比增长6.8%。

一年多调控已产生效果:投资放缓、地市降温、房价涨幅趋缓

去年全年全国房地产开发投资同比增长33.2%,增速自去年3月以来累计回落5个百分点;单月土地购臵面积同比增速于8月份的71.5%的高点震荡下行至12月的1.9%,土地成交均价于9月见顶震荡下行,从3226元/平方米跌至12月份的2170元/平方米;重点城市加权平均房价从去年4季度开始同比涨幅呈收窄势头,去年12月至今,房价基本呈同比持平态势。

“靴子”基本落地,短期需消化“新国八条”及地方细则压力

1月底新“国八条”拉开第三次调控序幕,随后各地细则陆续出台,其中北京相对严厉,中西部省会则相对温和。目前调控已基本覆盖到行业各个方面,与去年比,今年行业政策面的不确定性大大降低,但短期来看楼市仍需消化“新国八条”及地方细则的压力;从中原地产深圳二手房供需比及中原经理指数看,楼市对新国八条的反应要比去年“4.15”新政要平和。

股价已反映了较悲观预期,未来走势将按两种方式演绎

目前地产股股价已反映了对基本面较悲观的预期,估值水平徘徊在历史底部。我们认为,这种以行政手段主导的史上最严厉的调控造就的周期不会太长,未来股价上升走势将按两种情形演绎:①销售增、政策压,导致估值被摁在历史底部,但由于业绩增长,股价也将向上修正(3月份销售数据若回暖,将成为反弹的导火索);②量价齐跌、政策松动,若此,地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会,否则调控过度将导致土地流拍、投资下滑,对经济增长及财政增收会带来显著负面影响(这个传导过程很快,07-08年为6-9个月)。

建议现阶段逢低买入、把握三条主线、静待转机

预计短期仍难看到地市和房地产投资低迷,因此调控松动可能性不大,地产股的趋势性机会仍难出现,但若大盘向上或销量在3月份回归正常,地产股则有反弹可能。由于板块目前的标配权重已降至3.5%以下,若待反弹催化剂显著出现后再加仓将带来较高的冲击成本,因此建议现阶段趁低买入,把握三条主线、静待转机:①估值低、财务稳、业绩锁定性好的龙头,如金地、万科、保利、首开等;②地产+X,如福星、中天城投等;③商业地产股:金融街、世茂股份等。另,适当关注存在高送转可能的品种。