阳光股份:全产业链推动14年估值、业绩双提升

全价值链商业运营模式日趋成熟。作为国内第一家引进国际战略投资的A股上市地产公司,阳光新业独特的商业模式,使其已成为了国内商业地产全价值链运营的领先者。2013年公司实现商业物业租赁收入275,476千元,占公司年度营业收入的39.9%,主要来源于商业物业出租及写字楼出租;资产管理等服务收入86,091千元,占公司年度营业收入的12.5%;投资性房地产销售收入85,500千元,占公司年度营业收入的12.4%;综合性开发项目结算收入242,784千元,占公司年度营业收入的35.2%,主要来源于阳光上东项目。租赁收入的增长利益于近几年公司已对现有项目的整合改造,使得所改造项目效益的显著提升。目前公司已实现对青岛南京路、北京分钟寺、天津友谊路和天津东丽区的三家新业广场和一家新业生活广场进行了整合改造,整改取得明显的收益增长,这四家整合改造后的项目租金收入成倍增长,其中分钟寺项目的当年租金由改造前1860万元提升到4438万元;青岛南京路项目由1932万元提升到3712万元;天津友谊路项目由5178提升到10733万元。2013年10月开张的东丽项目预计增长在400%左右。

阳光股份有别于其它房地产公司。我们认为阳光股份有别于国内大多数传统的房地产开发企业,同时也有别于国内传统的商业运营企业。阳光股份拥有很强的核心竞争力,即公司已拥有对商业地产项目进行一体化开发与营运的专业化全价值链整合能力,能实现商业项目投资、设计、开发、招商、运营全过程的市场化和个性化发展。今后阳光股份将随着市场外部条件的成熟,逐步走向房地产+金融的更高层次模式。

国际上商业地产逆周期保持较好成长。受09年金融风暴影响美国房地产行业持续向下,而美国西蒙从2010年至2012年近三年中的每股收益平均增长达66.48%,2009年初开始至今股价累计上涨了189.07%,而同期纳斯达克OMX指数增长只有50.78%;近二年凯德商用总资产规模不断增加,2012年达9,931,334.00千元(SGD),同比增长22.94%。2012年初至今的二年中股价累计上涨了72.53%,而同期新加坡海峡指数增长只有18.61%。

轻资产管理业务在大力加速。公司签署上海淮海路新业广场、上海松江新生活广场资产管理协议,阳光品牌正式进入上海。天津友谊路新业广场、天津东丽新业广场完成商业升级重新开业,客流量、销售额和租金均大幅增长,未来将贡献较多的资产管理服务收入。

结论:我们认为阳光股份通过商业输出服务的优势能力已成为国内市场前列的整合专家,在国内具备整合的领先优势。公司是一家拥有国际化水平的公司,公司全过程、全价值链运营模式将成为国内商业地产开发与经营的引领者,市场前景非常广阔。公司近两年整合的北京分钟寺新业广场、天津友谊路新业广场和青岛南京路新业广场等项目的经营情况非常好,新开业后收益也实现成倍的增长。公司的项目已占据了全国区域的中心地带,今后将中心地带为根据地向西北和东南二个大方向逐步扩张到向全国范围内。公司从2014年开始公司将进入估值和业绩双提升阶段。2013年公司收购大股东的商业地产资产后,将给公司的商业运营能力更添色彩。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为21.59亿元、26.09亿元和33.05亿元,每股收益分别为0.47元、0.74元和0.82元,对应PE分别为9、6和5倍。维持公司“强烈推荐”评级。