地产股异动点评:继续坚定看好

4月25日,地产地产行业指数上涨3.58%,大幅领先沪深股指。地产股走势完全符合我们预期。我们自去年年底上调评级到买入,持续坚定推荐。

事实上,行业也朝我们预期的经济差政策转暖、房价跌成交回升的方向前行。

实体经济下滑,地产政策回暖:自2011年年底以来,地产政策已经进入转暖周期,回暖速度和力度取决于经济下滑程度。一季度GDP增速的明显下滑,加速了地产政策的转暖。

温总理于13日国务院工作会议上提出要扩大商品房供给。近日住建部亦传筹划要求地方政府支持低价位和中小套型的普通住房的建设。

我们认为政府迫于房地产投资下行导致经济硬着陆的风险,逐步放松房地产调控仍然是大势所趋。与之前地方救市失败不同,接下来中央与地方对房地产的态度正在逐步趋同,地方政府进行的放松政策将有望成行。

土地市场堪比08年三季度,地方财政捉襟见肘:从我们统计的全国77个大中城市土地市场状况来看,今年一季度成交面积与成交金额同比均有50%以上的降幅,住宅土地市场由为明显,成交面积和成交金额分别同比下跌了63%和65%。3月土地市场成交面积与成交金额也创下了34个月以来的新低。这一表现堪比2008年3季度。

同时,31个省市的地方财政收入增速同比下滑,均值由去年的37%下降至22%,其中北京、上海、浙江、江苏、重庆等地产调控重地增速下滑至个位数,地方财政受地产交易萎缩影响逐步显现。

中小房企资金危机,是政策转暖的强化剂:随着杭州金星地产破产,房企资金链压力逐步显现。一方面资金链的压力会逐步促进房企下调房价,同时为政策局部放松赢得空间。另一方面政府意识到对地产商资金链卡得过紧,如果政策不放,地产商破产潮会出现,这不是政府愿意看到的局面。因此,中小房企的资金危机,加速了政策转暖,今年1季度,开发贷就出现明显的回升,开发贷的同比增长率由2011年的个位数增长提升至今年1季度的12.6%,我们认为开发贷后续还有放松空间。

二季度成交将持续回升:年后,我们持续看好成交量回升。就3,4月楼市成交数据来看,除去清明期间受节日因素影响,成交量大幅下滑外,环比均保持10%以上的增幅,同比因去年同期调控初现,也保持20%-40%的增幅。我们认为今年成交量好于去年,核心在于政策由于去年,且房企开始降价潮,购房者购买力得到切实提升,此外,各种政策在影响购房者预期,加速需求释放。展望未来一个季度,由于去年二季度是低谷,同比回升是大概率时间。环比成交仍会在推盘量放大及价格下调的背景下持续回升。

政策转暖周期,继续坚定买入:随着整体经济形势的下行,国家和地方对于房地产的态度正在逐步趋同,趋于缓和。现阶段的重心在于主要通过贷款利率的趋势性下调支持首套住房需求。去年年度我们判断的今年两大政策调整,首套利率下调已经实现,另外一项关于放开外地户籍家庭的改善需求方面的政策,目前还没有出台(之前上海出台过类似的政策,被叫停),随着中央对房地产态度趋于缓和,后续还有可能会出台类似政策。此外,政策面还会有一些税费等微调,如普通住房标准、限价标准提高等等。总体看,房地产行业处于楼市、政策面向好的趋势,我们继续维持买入的年度策略评级,看好地产股,推荐华夏幸福、阳光城、冠城大通、保利地产、宁波富达、荣盛发展和华业地产。