土地市场:一线城市维持高位二三线城市回暖

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。正如我们前期所预测,土地市场仍然保持着趋势性的回暖,地价持续上升。而楼市表现却不及预期,成交未有起色。未来地价上升速度超过房价。企业利润持续收窄。我们仍不看好地产股的表现。建议关注盈利模式独特、基本面优秀且有农地流转主题的京投银泰。

9月土地市场概况:9月土地成交量和一、二线城市均价均明显上升分析40个城市土地市场数据,9月一线城市住宅土地成交面积继续维持高位,二、三线城市也明显回暖。全年来看,开发商拿地仍集中在一线城市。前三季一线城市住宅(包括住宅用地和商住综合用地)土地供应和成交量同比分别增长增长63%和107%,远高于40个城市的均值14%和30%。

二、三线城市中出现分化。价格方面,前8月40个城市成交总价同比增长87%,其中一线城市同比增长206%,二、三线城市同比增长67%和74%。

1.供应量:9月一线城市住宅土地供应环比小幅上升,二、三线城市供应略降。单月40个城市住宅用地的规划建筑面积供应量环比较8月下降11%,其中一、二、三线城市土地供应面积环比分别增长8%、-14%和-11%。

前三季一线城市供应量累计增长63%,高于二、三线城市的9%和22%。

2.成交量:9月40个城市土地成交面积环比8月增长28%,其中一线城市住宅土地成交继续维持高位,二、三线也明显回暖。一、二、三线城市环比增长0%、19%和197%。前三季40个城市住宅用地的规划建筑面积成交累计同比增长30%,一线城市累计同比增长107%,远远领先于二线城市和三线城市的22%、53%。

3.成交金额和均价:9月成交总价环比增64%,一、二线城市土地成交单价上升。9月一线城市住宅土地成交329亿,环比上升10%,二、三线城市成交总价为1122亿和124亿,环比上升88%和82%。前三季40城市土地成交总价同比增87%,一线城市同比增长206%,二、三线城市同比增长67%,74%。均价方面,一线城市重拾上升势头,而三线城市成交均价有所下降。

9月单月一、二、三线城市成交均价环比8月增长10%、59%和-39%。同比(与去年前9月均价相比)增长分别增长46%、128%和15%。9月一、二、三土地溢价率分别为45.3%、12.9%和4.2%。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑,再融资受阻