房地产行业周报:成交持续改善,房价延续下行

本周平安观点:本周成交延续改善,截止目前,12月重点城市日均成交较11月增长6%,自7月以来连续6个月环比改善。分城市来看,核心一二线城市明显优于三四线城市,十大城市去化周期已由高点时的16.2个月下降至12.2个月。尽管市场绝对库存仍处于高位,但市场信心的恢复叠加降息效应的体现,预计成交仍将延续回升。板块投资方面,近期低估值低股价的蓝筹及国资股受到市场追捧。地产股尽管已经历一轮估值修复,但龙头房企估值仍仅7-10倍,处于历史较低水平,继续关注招商地产、保利、万科等行业龙头、京津冀一体化标的华夏幸福及国企改革标的天健、中洲、华侨城等。

本周成交:成交环比增长5%。本周重点跟踪城市整体成交57294套,环比增长5%,同比上升29%,高于2014年周均值(38782套)47.7个百分点,高于2013年周均值(43061套)33.1个百分点。其中一线城市环比升26%,二线城市环比降4%,三线城市环比升18%。客户购房意愿指数略有回升。12月8日-12月14日世联行客户上门指数为110.1,环比上升2.1%、同比上升7.2%,较前四周均值降3.6%,较2014年均值(108)升2%。分城市来看,一线城市为105.0,环比上升8.5%,同比上升13.7%;二线城市为103.8,环比下降2.0%,同比下降10.9%;三线城市为113.8,环比上升1.2%,同比上升23.9%。推盘量环比回落,去化率延续下滑。12月08日-12月14日十大重点城市累计开盘42个,新推盘10072套,环比下降24.7%,高于全年周均值(7296套)38个百分点。整体开盘价格为平均下降1%,降幅较上周收窄0.8个百分点。新开盘项目当天平均去化率53%,较前一周下降4个百分点,其中一、二线城市去化率分别为56%和52%。一手商品房12月日均成交:一线城市成交优于二三线城市。截止12月20日,12月重点城市日均成交套数环比11月升6%,同比升19%,增幅均较上周延续扩大。其中一线城市环比增17%(同比增长36%),二线城市环比升3%(同比增15%),三线城市环比降4%(同比增15%)。

一周行业动态:事项:统计局公布11月70个大中城市房价数据。平安观点:环比延续下降。11月70个大中城市中,与上月相比价格下降城市有67个,持平的有3个,下降城市较10月减少2个。环比价格变动中,最小涨幅为0.1%,最大降幅为1.4%,所有城市平均房价环比下跌0.6%,降幅较上月收窄0.2个百分点。分城市来看,一二三线城市环比分别下降0.3%、0.5%和0.6%。尽管近期成交延续好转,12月平安重点跟踪城市日均成交环比上涨6%,同比上涨19%,但考虑到市场绝对库存仍处于高位,预计房价仍将延续调整。同比降幅进一步扩大。由于去年同期房价涨幅放缓,低基数影响下,11月重点城市房价平均下降3.7%,降幅较上月扩大1.1个百分点。分城市来看,一二三线城市同比分别下降3.0%、3.6%和3.8%,较上月分别扩大1.1个、1.0个和1.1个百分点。尽管11月房价环比降幅已开始收窄,但考虑去年同期房价涨幅亦在回落,预计短期房价同比仍降持续下行。

风险提示:楼市调整时间长于预期的风险。