2010年全国住房用地供应数据点评:保障房有保障,商品住宅供给继续偏紧

事件:

近日,国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告。公告显示,去年全国住房用地供应总量达12.54万公顷,同比增长64.1%,中央确定的580万套保障性安居工程建设目标用地应保尽保,保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房等三类住房供地超70%。

投资要点:

2010年全年全国实际供应住宅用地达到125381.85公顷,同比增长64.1%,住宅供应土地量有大幅度提升。按容积率2.0计算,2010年供给住宅用地能建成住房25.1亿平方米,基本相当于2010年住宅销量的2.5倍左右。虽然住宅用地供应不一定能够实际成交或通过其他方式进入市场,但我们认为供应和实际进入市场的住房供给还是具有较强的相关性。住宅用地供应量有较大幅度的增加,未来住宅市场整体供应有所保证。

在住宅供地量中,廉租房和经适房合计占总供地量的12.7%;棚改房用地占总供地量的11.7%;中小套型用地占总供地量的51.9%。三项用地合计占总供地量的76.4%,占总供地量的绝对多数。保障性住房供地的激增,为未来完成中央制定的保障性住房任务奠定了坚实的基础。

从保障性住房结构上看,廉租房供给量达到3509.1万公顷;经济适用房土地供给量达到12440.8万公顷,未来保障性住房还将以经济适用房为主要形式。

但从总量上看,经济发达地区的住宅用地供应总量并不高,这些区域依然存在结构性供求矛盾。以上海为例,上海实际供应住宅用地为1162公顷,几乎不能够满足上海住宅市场需求。同时,保障性住房和棚改房用地又占到835公顷,未来的商品住宅用地将非常稀缺。

从人均供地量来看,2010年全年住宅用地供地水平较高,但也不会形成土地供需方面的逆转。采取国家统计局2009年的总人口来平均各地的住宅用地供地量,广东省最少,仅为0.47平米/人,上海为人均0.60平米/人,而陕西和福建同为0.6平米/人以下。

人均住宅供地量水平最高的省市是宁夏,但人均住宅供地量也仅为2.35平米/人,即使是考虑较高的农业人口占比,人均住宅供地水平依然一般。从而也说明,未来三年时间内住宅供应超过需求并形成趋势的可能性不大,而商品住宅在三年内供给超过需求的可能性微乎其微。