房地产行业周报:成交环比略有下滑,关注全会政策细化

本周平安观点:

本周行业的政策面变化有上海调整二套房贷款首付比例和非户籍购房资格,对此我们持一贯的判断,不影响短期基本面成交,核心城市地方政府面对年内高企的房价压力采取控需求的惯性调控思路是大概率事件,但扩散到其他城市的概率偏小。政策调控思路向去行政化、去政治化转变是长期方向,值得关注的重要事件仍是十八届三中全会对改革方向的细化。国资改革和土地改革作为未来两个重点方向值得提前布局,我们推荐关注深圳本地股深振业和深天健。

本周成交: 成交环比略有回落,但仍处高位:本周重点跟踪城市整体成交49628套,环比下降10%,同比增长6%,高于全年周均值(42404套)17个百分点。其中一线城市环比升2%,二线城市环比降11%,三线城市环比降22%。

上门量环比延续回落:10月28号-11月3号上门量为2.8万,环比回落24.3%,较前四周均值下降30.5%,低于年内均值(2.98万)6个百分点,较年内低点(2.18万)增长28.6%,低于年内高点(6.03万)53.6个百分点。一手商品房11月日均成交:环同比均实现增长。截至11月9日,11月重点城市日均成交套数环比10月上升5%,同比上升3%。其中一线城市环比升6%(同比降10%),二线城市环比升7%(同比升10%),三线城市环比降5%(同比降10%)。从具体城市来看,深圳表现抢眼,11月日均成交287套,环比增长110%,同比增长73%。主要因深圳新政规定11月6日前未完成网签的二套房首付提升至七成,导致11月1日-5日成交大幅放量,拉升11月日均成交。土地市场:成交有所反弹。土地市场经历几周低迷后,本周成交迎来反弹。广宇集团1.02亿竞得舟山地块;新华联2170万竞得芜湖地块;世贸20亿竞得石狮四地块;保利首开联合体21亿竞得北京地块。从我们监测的20个重点城市来看,本周成交面积277万平方米,环比上升52.2%,较前四周均值上升122%,高于年内周均值(161万平)72个百分点。

一周行业动态:事项:统计局公布1-10月全国房地产开发和销售情况。平安观点:投资窄幅震荡,新开工及土地出让略有下滑:2013年1-10月,全国商品房投资同比增长19.2%,增速比1-9月略回落0.5个百分点。投资增速略有收窄的主要原因系新开工及土地出让有所下滑。1-10月商品房累计开工面积同比增长6.5%,速比1-9月下降0.8个百分点。随着进入冬季,开工活动逐渐下降,再加之去年土地出让整体有限,预计全年开工将呈现小幅上升的局面。10月销售环比下滑14.7%,房价上涨压力依然较大:2013年1-10月,全国商品房销售面积及销售金额分别为9.59亿平米和6.12万亿元,同比分别增长21.8%和32.3%,增速较1-9月回落1.5和1.6个百分点。10月单月商品房销售面积环比下降14.7%,销售金额环比下降13.18%,我们判断主要是由于“十一”长假导致成交减少所致。投资建议:四季度房地产投资并没有太大下行风险,预计未来两月将延续窄幅震荡的格局。但成交的基本面上,资金面收紧及房价上涨将影响销售释放速度,我们判断11、12月成交量向下超预期的风险高于向上,板块投资来自基本面支持将较9、10月减弱。临近十一届三中全会,长效机制及土地改革方面均面临政策窗口期,催化剂来自行业基本面之外的概率高于行业内,有助于改变投资者对地产板块的悲观预期,因此建议增配地产参与反弹。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。