房地产行业:前三季业绩令人满意,未来业绩锁定高

12年三季报截止10月31日已全部公布完毕。我们统计了上市房地产开发企业(按申万房地产开发分类)的整体业绩及经营情况:

三季度行业整体业绩令人满意但利润率增速下降明显。12年前三季房地产开发企业整体营业收入达3018亿,同比增长20.74%,行业整体营业利润536亿,归属母公司股东净利润363亿,同比分别上升8.35%和6.22%,增幅均较二季度时有所上升,在各行业板块中业绩增长排名靠前。我们预计,随着四季度结算量的集体释放,业绩将环比三季度进一步提升。

值得注意的是,年内行业整体利润增长率要明显低于营业收入增长率,同时也较上年出现明显下降。一方面表明在调控之下,房地产行业经营难度加大,利润增速回落;另一方面,面对行业经营环境改变,当前开发商较多的项目采取合作开发形式进行,致使小数股东权益增加。这同时也将进一步加速行业集中度的提升。

业绩增长企业有所减少但亏损情况没有恶化。前三季房地产上市企业业绩出现同比增长以及增幅较大的家数都要比去年同期有所下降,而出现亏损的则与去年相若。这与上述分析得到的趋势一致,行业整体经营情况仍较好,并没有出现业绩亏损明显扩大的情况,但实现业绩增长企业有所减少,利润增速有所回落。

销售毛利率及净利率进一步下降。行业整体销售毛利率及销售净利率下降趋势延续。一方面调控下更多房企增加普通商品房的开发,减少高端项目的推出;同时投资为主的高端高毛利楼盘销量萎缩。另一方面,11年下半年降价销售楼盘,逐步进入了结算期,导致行业整体毛利率及净利率均明显下降。而相信在未来一段时间内行业整体利润率仍将维持在相对较低水平。

行业负债水平合理业绩锁定高。行业整体资产负债率为74.1%,扣除预收账款后负债率为47.14%。行业负债水平合理,偿债压力并不太大。三季末合计预收账款已达上一年全年行业营业收入总数的1.3倍,业绩锁定率相当高。这将有效保障房地产行业今明两年业绩稳定增长,对地产股走势起到支持性作用。

总结与投资建议:目前行业整体PE仅13倍,已经跌破08年时的历史低位。行业虽然在调控之下仍能取得令人满意的业绩,这将有助板块估值的提升。我们仍看好行业中产品适销对路,以快速周转为战略,同时运营能力强、经营情况理想的一二线龙头房企。建议投资这关注招商地产、万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展、苏宁环球、金融街等个股。