2012年房地产行业投资策略:调控基调不变,趋势性机会看下半年

投资要点

政策面: 刺激刚需为主,信贷政策转向。2012年房地产市场调控基调彻底转向的可能性不大,如果经济出现明显下滑,调控政策可能会略微松动。全国性政策松动的时间预计在明年下半年的可能性较大,主要以刺激刚性需求为主。我们宏观经济认为,央行下调存款准备金率正式宣告总量货币宽松政策的开始,将有利于刺激银行信贷,银行信贷环境的放宽使房地产贷款持续紧缩的预期有所改善,对地产行业资金面偏利好。

基本面:适度回调,业绩确定性较高。由于2011年基数较大,受调控影响2012年房地产销售面积和销售额同比增速出现下滑的可能性较大。

预计2012年房地产销售面积和销售金额同比分别下降12.03%和16.86%。

预计2012年房地产投资同比增长10.05%,新开工面积16.6万平米,同比下滑15.04%。前三季度,地产板块预收账款4896亿元,同比增长56.6%,占营业收入比重为191%;营业收入和预收账款合计7459亿元,同比增长41.03%,占2010年营业收入比重为185.33%,为2012年地产板块业绩增长提供一定保障。

长期发展前景未变。我国目前依然处于城镇化快速发展阶段,比照发达国家平均接近80%的城市化率及发展趋势,假设城镇化率每年增加一个百分点,则中国的城市化进程至少还有三十年的高速发展期。区域经济一体化将促进城镇化快速发展,为房地产市场提供巨大市场需求。

我们认为,由于房地产行业发展的内在驱动依然存在,行业长期发展前景依然可以期待,2012年行业的适度回调有利于行业长远发展,维持对行业的“看好”评级。从阶段性机会来看,二季度可关注销售环比企稳回升带来的投资机会,下半年可关注政策面和基本面好转带来的趋势性投资机会。