房地产11月报:单月推盘和开工反弹,周期性下行趋势延续

2017年1-11月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6.9%和7.5%,销售面积和金额同比分别增长7.9%和12.7%。投资和销售整体持续回落的趋势,但单月销售和新开工均较上月出现明显反弹,一方面由于十九大会议结束后推盘量和开工量均有所回升,另一方面一二线城市的基数效应逐渐减弱,成交量出现修复趋势。我们认为未来房地产进入下行周期仍是大概率事件,投资增速也将随着房企销售回款压力逐渐回落,但由于整体库存去化较为充分,降幅超预期的可能性不大。策略方面,我们认为行业的行政调控政策已边际见底,部分短期政策将让位于长效机制,叠加一二线城市成交量降幅出现收窄趋势,我们对四季度保持谨慎乐观的判断,维持板块中立评级,推荐组合: 1)龙头房企:保利地产、金地集团、新城控股;2)区域主题:华夏幸福、北京城建、招商蛇口;3)REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

1-11月,全国房地产开发投资额同比增长7.5%,较1-10月回落0.3个百分点;商品房新开工面积同比上升6.9%,较1-10月扩大1.2个百分点;施工面积同比上升3.1%,增速较1-10月扩大0.2个百分点;土地购置面积同比上升16.3%。单月投资增速回落至4.6%,较上月收窄1个百分点,持续10月以来的下降趋势,主要由于房企销售回款下降带来的滞后效应开始显现。

1-11月的商品房销售面积为146,568万平方米,同比上升7.9%;销售额为115,481亿元,同比上升12.7%;较上月扩大0.1个百分点;销售均价为7,879元/平米,同比上升4.4%,较上月扩大0.4个百分点。单月销售面积和金额分别同比上升5.3%和13.3%,均由负转正,主要由于一二线城市成交量的基数效应将逐渐下降,同时受到环比推盘量和预售证发放量上升的影响,销售数据略超市场预期。

1-11月,房地产开发企业合计资金来源为139,489亿元,同比上升7.7%,较1-10月扩大0.3个百分点。其中,国内贷款22,649亿元,增长18.0%;利用外资147亿元,增长11.7%;自筹资金45,997亿元,增长2.7%;其他资金70,696亿元,增长8.1%。在其他资金中,定金及预收款42,817亿元,增长15.0%;个人按揭贷款21,612亿元,下降1.6%。定金及预付款大幅上升超出市场预期,主要和推盘量上升有关,但按揭贷款降幅仍然继续扩大显示信贷收紧的格局未变。