房地产行业5月份投资月报:销售增速将逐步回落,资金压力已明显增大

1、商品房销售面积同比增速继续回落。1-4月,全国商品房销售面积比去年同期增长32.8%,增幅比1-3月回落3.0个百分点,呈继续回落态势。

2、房地产开发投资快速增长,施工面积增速有所下滑。1-4月,全国房地产开发投资同比增速和1-3月份相比提高1.1个百分点;全国房地产开发企业房屋施工面积同比增速和1-3月份相比下滑3.8个百分点;房屋新开工面积和房屋竣工面积同比增速和1-3月份相比均有所提高。

3、房地产开发资金来源增速持续下降,其中个人按揭贷款增速继续明显下降,表明银行对个人住房信贷持续收紧。

4、房屋价格指数涨幅再创新高。4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,涨幅再次创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平,这也是房价自去年6月同比涨幅转正以来连续第11个月上涨。由于国家对房地产市场投机性需求已采取了一系列严厉的调控政策,房地产成交面积同比增速已从高位回落,预计房屋销售价格指数继续上涨的可能性较弱。

5、国房景气指数一年以来首次回落。4月份,国房景气指数为105.66,比3月份回落0.23点,比去年同期提高10.90点。这也是国房景气指数自09年3月份以来首次回落。预计随着调控政策的严格执行,国房景气指数将逐步回落。

6、10年一季度末,由于上市房企大幅提高开工面积,板块现金流压力骤然增大。一季度末,房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元,而09年末房地产板块经营活动现金流量净额为479.25亿元。同时房地产板块的净负债率有明显提高,净负债率由09年末的38.58%提升至53.37%。由于目前上市房企再融资难度很大,房地产销售面积增速已出现高位回落,预计同比增速将逐步下滑,因此上市房企的资金压力将明显增大,而房企资金压力的增大将导致房地产开发投资增速的下滑以及房屋价格的下行。

7、我们认为,由于国家对房地产市场调控的严厉程度史无前例,商品房销售面积同比增速将从高位回落,房地产板块的盈利增速未来两年将趋稳回落,同时上市房企资金压力的加大使房地产市场的开发投资速度将有所放慢,房地产企业降价压力逐步增强。宏观面上,通货膨胀压力渐增使加息的可能性日益增大,对房地产市场将形成中期影响。维持行业的“中性”评级。