房地产行业2011年年报回顾:存货压力可控,稳定增长可期

业绩增长是主基调,近七成公司收入、利润实现增长

2011年板块营收同比增14.63%,净利同比增12.07%;78家已经公布年报的样本中, 51家净利实现增长,约占65%,增长家数分别比08年和09年多出16家和2家。毛利率达34.3%,较10年提升了1.29个百分点,受三项费用率提升影响轻微,净利润率13.7%,仅较10年降低0.44个百分点。

行业负债水平在可控范围,偿债有保障

扣除预收账款的资产负债率:板块整体为49.5%,龙头为44.3%,均低于08年最黑暗时期水平。去年三季度后,板块和龙头公司净负债率均出现了回落,龙头公司更明显,全行业净负债率较三季度末回落0.66个百分点,龙头公司则回落3.45个百分点。板块和龙头公司货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)分别为0.91倍和1.33倍,龙头的短期偿债能力更有保障。预计后市随着宏观层面流动性的逐步改善,板块负债水平将会进一步好转。

存货压力有所提升,但预计2012年将逐步改善

板块存货/预收款为2.89,虽然较三季度末有所提升,但仍处于历史低位,远低于08年的5.10,龙头公司表现更优,存货/预收款的值仅为2.21(从全年业绩增长及年末预收款与较三季度末数额比较情况看,并无藏业绩导致预收款大幅提升现象);通过“期末存货/当期推算销售额”推算出全板块目前去化周期为2.48年,略高于08年,龙头公司去化周期约为2.51年,好于08年,由此可见调控确实给板块造成了一定的去化压力,预计后市随着政策面及宏观流动性逐步改善,行业存货压力将逐步减轻。

业绩锁定性维持历史高位,稳定增长可期

在2012年收入同比增长30%的市场一致预期下,全行业业绩锁定性达47%,处在历史高位,未来业绩有保障,稳定增长可期。若未来行业政策面出现松动迹象,房地产上市公司的业绩弹性将十分值得期待。

维持行业“推荐”评级,选股建议把握四条主线

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