房地产行业:投资窄幅震荡新开工及土地出让略有下滑

事项:统计局公布1-10月全国房地产开发和销售情况,房地产开发投资6.87万亿元,同比增长19.2%,增速比1-9月份下降0.5个百分点。房屋新开工面积15.63亿m2,增长6.5%,增速回落0.8个百分点。商品房销售9.59亿m2,同比增长21.8%,增速回落1.5个百分点。土地成交价款6434亿元,增长11.7%,增速回落2.9个百分点。

平安观点:

投资窄幅震荡,新开工及土地出让略有下滑:2013年1-10月,全国商品房投资同比增长19.2%,增速比1-9月略回落0.5个百分点。投资增速略有收窄的主要原因系新开工及土地出让有所下滑。1-10月商品房累计开工面积同比增长6.5%,速比1-9月下降0.8个百分点。随着进入冬季,开工活动逐渐下降,再加之去年土地出让整体有限,预计全年开工将呈现小幅上升的局面。10月单月土地购置面积及金额均出现较大调整,环比分别下降59.5%和65.9%,我们判断主要是与进入10月一二线城市土地供应节奏有关,同时9月数据因为季末调整而异常偏高也使月度数据出现大幅度波动。

10月销售环比下滑14.7%,房价上涨压力依然较大:2013年1-10月,全国商品房销售面积及销售金额分别为9.59亿m2和6.12万亿元,同比分别增长21.8%和32.3%,增速较1-9月回落1.5和1.6个百分点。10月单月商品房销售面积环比下降14.7%,销售金额环比下降13.18%,我们判断主要是由于“十一”长假导致成交减少所致。事实上,我们跟踪的的重点城市10月日均成交环比9月上升5%,市场需求仍处于高位。分区域来看,东部地区环比下滑16.0%,是下滑幅度最大的地区。11、12月由于基数依然较高,因此预计销售将延续下滑趋势。价格方面,10月单月全国商品房销售均价为6244元/m2,环比上升1.8%,同比上升8.1%,同比涨幅呈逐月上涨趋势。

开发商资金来源略有下降,个人按揭贷款降幅明显:1-10月份,房地产开发企业到位资金同比增长27.2%,增速比1-9月份略回落1.5个百分点。其中,国内贷款增长31.9%,依然保持较快增长,个人按揭贷款增长40.9%,回落4.9个百分点,也是单月资金来源项中回落最大的部分。由于销售同比收窄,使开发商资金同比维持回落,但由于银行贷款相对充裕及销售绝对值仍保持高位,因此开发商依然处于资金充足的时期。

投资建议:资金面收紧及房价上涨将影响销售释放速度,11、12月成交量向下超预期的风险高于向上。由于接近年底,地方政府面对年内高企的房价压力采取控需求的惯性调控思路依旧是大概率事件,但从中长期来看,政策调控思路向去行政化、去政治化转变是长期方向,这势将引发对行业估值体系的重新定位。目前行业接近2011年底部的估值水平反映了大部分对于未来销量及负面政策的影响。

从长期的角度看,我们建议可以逐步增加房地产的配置。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。