长城地产周刊第128期:假期因素导致销量“假摔”

投资建议:

维持行业“推荐”的投资评级,建议逢低介入。我们认为,政策面,针对自住需求的信贷优惠将延续。行业面,5月新房供应增加将推动销量环比上升,维持二季度销量环比同比上升、房价环比持平同比下降的判断。建议重点关注:招商地产、金地集团、荣盛发展和首开股份。

要点:

新房市场:成交大幅下滑价格略有下跌销量:本周重点城市销量指数环比下降16%,为82(其中一线城市销量环比下降11%,为77;二线城市销量环比下降18%,为91)。下跌原因有两点:第一是五一假期成交数据备案滞后造成的,这是最主要原因。我们从以往五一的假期成交数据都能看到类似情况,09-11年五一假期销量环比分别下降14%、39%和15%,随着节日过去成交统计数据将得到明显恢复。第二是各城市房交会陆续在本周结束。最近四周移动平均销量指数为89,环比略升2%,同比上升56%。今年以来平均销量指数为69,同比上升11%,较11年和08年均值上升4%和35%,较09-10年均值分别下降37%和13%。

价格:本周房价略跌,重点城市房价指数环比略降1%,为171(其中一线城市下跌3%,为154;二线城市较上周基本持平,为175),最近四周移动平均房价指数为169,环比持平,同比上涨4%。今年以来平均房价指数为164,较去年同期下跌2%,较08-11年均值分别上涨60%、46%、11%、4%。

库存:一线城市库存指数小幅下降2%,为142;二线城市库存指数环比略降1%,为131。重点城市库存消化指数环比下降2%,为175。近期库存和消化指数的略微下降主要是由前几周销量持续回暖和新增库存减少引起。

未来成交展望:我们认为,3月成交小井喷是前期被抑制需求在信贷优惠和房价下跌双重刺激下的集中释放。4月销量环比下降了10-15%,是前期冲高后的正常回落现象,4月销量仍高于我们预测的全年均值。从重点城市五一成交情况看,在价格合理的情况下需求仍然旺盛。价格是影响成交的关键因素,这是由目前的需求主要是刚需决定的。预计5月新房供应增加,房价持平,销量较4月上升。维持二季度销量环比同比上升、房价环比持平同比下降的判断。

二手房市场:成交大幅回落。北京2085套,环比减少38%,较11年均值下降10%;深圳成交874套,环比下降30%,较11年均值下降39%;杭州398套,环比下降19%,较11年均值上升65%;天津787套,环比下降33%,较11年均值上升11%。房价方面,天津二手房房价环比略跌0.4%。

风险提示:成交反弹难以持续;债务集中到期引发房企资金链安全问题。