政策向好趋势不变,基本面探底回升

投资要点:

政策面虽有反复但向好趋势明确。国务院“户籍制度”改革间接给3、4线城市住房消费带来增长空间;上海“居住证满3年可购二套房” 政策迫于舆论压力被叫停,我们认为未来政策适度调整以支持改善性需求的方向不变,但尚需更好的时机。

成交持续回升符合我们预期,除季节因素外,主要由信贷对刚需的定向支持, 以及开发商加大降价促销力度所致。24城市一手房成交面积环比升11%,同比降32%,一线城市表现好于二线。沪成交量环比大幅增52%,表明购房需求对政策变动敏感度很高。5城市二手房成交面积环比升24%,同比降31%。

房价继续探底。有数据的11个城市均价环比、同比6个下跌,较11底5个下跌。一线城市中,京各分区均价普跌;沪内环以外均价回升;深南山区均价下跌,宝安、龙岗区均价回升。二线城市中,天津远郊区均价下跌;重庆多数城区均价回升;宁波多数分区均价下跌。新盘入市量增多,市场人气提升,大幅降价的刚需楼盘去化较好。

可售量继续小幅下降但仍处高位,去化时间下降,预计3月份随着新推盘量的增加可售量将再度上升。11城市可售面积环比降0.4%,同比增57%,平均去化时间24.8月,环比降35%,同比增39%。

行业上半年处于去库存阶段,维持投资增速低点在二季度的判断,届时政策有望出现明显松动。下半年随着供应量的下降,行业将步入恢复性发展阶段。目前行业最坏时期已过,预期持续向好。继续强烈推荐开发“刚需+改善性” 住房均衡的“招地、首开、亿城、滨江”以及受益销售回暖的中介服务商“世联”,继续推荐刚需占比大的“环球、保利、万科、北京 城建、荣盛、中南建设”,估值依然偏低的“福星、华发”和年报业绩大幅提升或高转送的“华业、冠城”等公司。上海政策被叫停或致板块短期调整,将是逢低买入的良机。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。