房地产:一线城市土地市场持续升温

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。总体看,地产行业面临三个长期问题,一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率,这种状况仍然会持续,销量低于预期的概率较大,尤其是月末、季末;二是企业集体回归一二线城市,受限于供给数量,地价将持续上升,并且速度超过房价,压低行业利润空间;三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓,目前难有趋势性机会。

8月土地市场概况:企业集体回归一线城市

分析40个城市土地市场数据,开发商拿地有回归一线城市和主流二线城市的趋势。前8月一线城市住宅(包括住宅用地和商住综合用地)土地供应和成交量同比分别增长增长93%和149%,远高于40个城市的均值20%和31%。二、三线城市中,长三角地区土地市场成交旺盛,而中西部省会地区城市增速较慢。价格方面,前8月40个城市成交总价同比增长82.7%,其中一线城市同比增长309%,远高于二、三线的51%和96%。

1.供应量:8月二、三线增加土地供应面积,但前8月累计来看一线城市供应同比仍远高于二、三线城市。单月40个城市住宅用地的规划建筑面积供应量环比较7月上升23%,其中一线城市供应面积较7月下降20%,二、三线城市上升23%和120%。前8月一线城市供应量累计增长93%,也远高于二、三线城市的16%和16%。

2.成交量:虽然二、三线城市供应量有所上升,但成交仍较7月环比下降,一线城市依旧火热。8月单月40个城市住宅面积成交环比下降17%,一、二、三线城市环比变动+33%、-22%和-31%。前8月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交累计同比增长31%,一线城市累计同比增长149%,远远领先于二线城市累计成交同比增长22%;三线城市累计累计同比增长57%。

3.成交金额和均价:前8月土地成交总价同比增83%。一线城市增幅远高于二、三线城市,前8月土地成交总价同比增长309%,而二、三线城市同比仅增长51%,96%。均价方面,8月单月40个城市土地均价同比(与去年前7月均价相比)增长77%,其中一线城市回归正常水平,单月住宅土地均价为同比增长47%,较上月明显回落,二、三线城市同比增长47%和107%。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑,再融资受阻